金利上昇局面で家は買える？住宅ローンを金利前提から見直す

2026年8月26日、財務省の2027年度予算概算要求が総額38兆6948億円（26年度当初比15.1%増）となり、うち国債費が36兆6386億円（17.1%増）で過去最高になったことが報じられました。各省庁の概算要求総額は一般会計で初めて130兆円を超える見通しで、4年続けて過去最大を更新するとされています。

住まいを検討する立場から見て示唆的なのは、金額そのものよりも前提の置き方です。国債費の算定に使う想定金利が3.8%に引き上げられました。26年度の予算編成段階では3.0%、26年度の概算要求段階では2.6%でしたから、国は自らの返済計画を、以前より高い金利を前提に組み直したことになります。

この3.8%が住宅ローンの適用金利になるわけではありません。国債の利払いを見積もるための前提であり、まったく別の数字です。ただ、金利が上がる前提で国が予算を組んでいるという事実は、これから数十年の借入を検討する人にとって、環境を読む材料にはなります。本記事では、金利前提が動く局面で住宅を購入するときに、購入前へ前倒しして確認しておきたい点を整理します。個別の判断は、金融機関や税理士など有資格の専門家への確認をおすすめします。

「国の想定金利3.8%」は住宅ローンと何の関係がある？

直接の関係はありません。国が国債の利払いを見積もるときに使う前提金利と、金融機関が個人に提示する住宅ローン金利は、決まり方も水準も別のものです。ここを混同すると、必要以上に不安になったり、逆に誤った安心をしたりします。

一方で、両者はまったく無関係でもありません。日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で政策金利を1%程度へ引き上げており、これは約31年ぶりの水準とされています。これに伴う短期プライムレートの引き上げを受けて、三菱UFJ銀行は2026年9月1日より住宅ローン変動金利の基準金利を見直すと案内しています。国の想定金利の引き上げも、この金利環境の変化を映したものと読むのが自然です。

つまり3.8%という数字を住宅ローンの予測値として扱うのではなく、「借入コストの前提が全体として上に動いている局面にいる」という状況認識として受け取るのが実務的です。そのうえで、自分の返済計画がその前提に耐えられるかを確かめる、という順序になります。

変動金利と固定金利、どちらを選ぶ？

変動金利型は当初の金利水準が低い代わりに、金利が上がれば返済額が増える可能性があります。全期間固定金利型は当初の金利が高めですが、完済まで返済額が変わりません。どちらが有利かは将来の金利次第なので、事前に一方が正しいと決めることはできません。

実務上の考え方は、有利さの予測ではなく、耐えられるかどうかの確認に置くほうが安全です。変動を選ぶなら、金利が上がったときに家計が持ちこたえられるかを数字で確かめる。固定を選ぶなら、その金利水準でも無理のない借入額に抑える。どちらの場合も、判断の材料は自分の家計側にあります。

借入可能額と返済可能額はどう違う？

金融機関の事前審査で示されるのは借入可能額で、これは「その金額までなら貸せる」という金融機関側の上限です。一方、返済可能額は「その金額までなら無理なく返せる」という家計側の上限で、両者は一致しません。金利が上がる局面では、この差を意識しておく意味が大きくなります。

住宅の予算を組むときは、月々のローン返済額だけで判断しないことが実務上の基本とされています。固定資産税・都市計画税、マンションであれば管理費と修繕積立金、火災保険料といった保有コストが毎年かかります。年額を12で割って月額に足し、その合計で家計が回るかを見るほうが、実態に近い予算になります。

外国籍で購入する場合、何を先に確認する？

日本では外国籍でも不動産を所有できるのが原則で、所有そのものに在留資格の制限はないとされています。実務上のハードルはむしろ融資側にあり、永住権の有無、在留資格の種類と残存期間、勤続年数、日本国内での収入、頭金の割合などが審査項目になるのが一般的です。

基準は金融機関ごとに異なり、同じ条件でも結論が変わることがあります。物件を探し始める前に複数の金融機関へ事前審査を出し、借入可能額と条件を書面で確認しておくと、契約直前に頭金の追加を求められるといった事態を避けやすくなります。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、AI 査定で物件価格の目安を把握できるほか、24 時間対応の AI アドバイザーが返済シミュレーションの見方や重要事項説明書の読み方を多言語で解説します。金利前提が動く局面ほど、判断の材料を早めに集めておく意味が大きくなります。最終的な借入条件や税務の判断は、金融機関および税理士など有資格の専門家にご確認ください。