表面利回り 8% は本当に儲かる？実質利回りで見極める収益物件

収益物件の広告で最初に目に入る利回りは、多くの場合「表面利回り」です。年間の想定家賃収入を物件価格で割った数字で、比較はしやすいものの、保有中に発生する費用が一切含まれていません。海外から複数の物件を並べて検討するとき、この数字だけを基準にすると判断を誤りやすい指標でもあります。

表面利回りと実質利回りは何が違う？

実質利回りは、年間家賃収入からランニングコストを差し引き、購入時の諸費用を加えた総投資額で割って求めます。何が計算に入るかを並べると、差の理由がはっきりします。

差はどれくらい開く？

区分マンションでは表面利回りと実質利回りで 1〜2 ポイント程度開くことが多く、築年数が古い物件や地方の高利回り物件ほど差が広がる傾向があります。表面 8% が実質 6% を切ることは珍しくありません。

非居住者が保有する場合の注意は？

非居住者が受け取る賃料は原則として源泉徴収の対象となります（借主が個人で、自己または親族の居住用に借りている場合など、一定の例外があります）。確定申告のために納税管理人を選任するのが実務上一般的です。加えて、円建てで想定どおりの利回りを確保できても、母国通貨に換算したリターンは為替で変動します。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、AI がエリアの成約データと想定ランニングコストから実質利回りのレンジを示し、複数の候補を同じ前提で比較できます。実際の投資判断の前には、税理士や有資格の仲介会社に個別の条件をご確認ください。