利回りだけ見て買っていい？日本の収益不動産は出口から逆算する

2026年8月25日、経済産業省が2027年度の税制改正で「事業構造転換・強化促進税制」の新設を要望する方針であることが報じられました。企業が一定期間内に事業を売却・買収した場合に、売却益への課税を繰り延べるという内容で、日本経済新聞は成長分野への投資を条件とする案だと伝えています。狙いは事業再編と成長投資を促し、企業の「稼ぐ力」を高めることにあるとされます。

これは企業の事業再編を対象とした要望段階の話で、個人の不動産売買にそのまま当てはまるものではありません。ただ「持ち続けること」よりも「売って、次に投じること」を政策が後押ししようとしている点は、収益不動産を検討する個人投資家にとっても示唆があります。日本の不動産は、同じ物件・同じ売却価格でも、いつ売るかによって手元に残る金額が変わるからです。

本記事では、購入前に確認しておきたい出口（売却）まわりの税制と、出口を狭めないための実務ポイントを整理します。個別の税額計算は前提条件で大きく変わるため、最終的な判断は税理士など有資格の専門家への確認をおすすめします。

なぜ買う前に出口から考える？

収益物件の検討では、家賃収入を物件価格で割った表面利回りが最初の指標になります。ただし表面利回りは、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料・空室期間といった保有コストを差し引く前の数字です。近年は修繕費や保険料といったコストが上昇傾向にあるとされ、購入時に想定した実質利回りが、保有中に目減りしていくことも起こり得ます。

さらに、投資の成否が確定するのは売却したときです。保有中のキャッシュフローが計画どおりでも、売却時の価格と税負担しだいで、通算の収支は変わります。買う前に「誰に、いつ、いくらで売るのか」を仮に置いておくことが、実務上の基本とされています。

保有期間で税率はどう変わる？

個人が不動産を売却して得た利益は、給与などとは分けて計算する譲渡所得として扱われるのが一般的です。税率は保有期間によって長期・短期に区分され、税負担の差は小さくありません。

区分の判定は「売った日から数えて何年持っていたか」ではなく、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで見るのが実務上の取り扱いとされています。実際の所有期間が5年を超えていても、判定基準日の関係で短期扱いになることがある点に注意が必要です。

売却益への課税は繰り延べられる？

冒頭の経産省の要望案は企業向けですが、個人の不動産にも、一定の要件を満たす買換えについて譲渡益への課税を将来に繰り延べる仕組みが従来から置かれています。事業用資産の買換え特例（租税特別措置法 第37条）がその代表で、一般に譲渡益の一定割合について課税が繰り延べられる取り扱いとされています。

ただし、対象となる資産の種類・所在地・買換えの期限・買換え資産の使用開始など、要件は細かく定められており、割合も組み合わせによって異なるとされています。「売却益に税金がかからなくなる制度」ではなく「将来に先送りする制度」である点も、資金計画上は重要です。適用可否は必ず事前に確認してください。

出口を狭めてしまう要因は？

売却時の価格は、次の買い手がどれだけ現れるかで決まります。実務では、次の買い手が金融機関の融資を受けられるかどうかが、そのまま売りやすさに影響するとされています。築年数が古い物件や、法定耐用年数を大きく超えた物件は、融資期間が短くなりやすく、買い手の層が限られる傾向があるとされます。

また、再建築ができない土地、接道条件に制約がある土地、管理組合の修繕積立金が著しく不足しているマンションなども、価格交渉で不利になりやすい要素として挙げられます。購入時の利回りが相場より明らかに高い物件では、その理由が出口の狭さにあることも少なくありません。

保有コストの上昇も出口に影響します。修繕費や保険料が上がれば、同じ家賃でも実質利回りは下がり、買い手が計算する期待価格も下がります。購入時点の数字だけでなく、コストが上がった前提でも成り立つかを試算しておくと安全です。

海外在住のまま売るときは何が違う？

日本国外に居住したまま日本の不動産を売却する場合、買主が支払時に譲渡対価から源泉徴収を行うのが原則とされています。税率は一般に10.21%で、一定の要件を満たす場合には例外的に源泉徴収が不要となる取り扱いもあるとされています。

源泉徴収された金額は、確定申告を通じて最終的な税額と精算するのが一般的な流れです。海外在住者は日本国内に納税管理人を定めて届け出る必要があるとされ、売却の直前に慌てて手配すると決済スケジュールに影響することがあります。売却を検討し始めた段階で、税理士や仲介会社に必要な手続きを確認しておくことをおすすめします。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、24時間対応のAIアドバイザーが保有コストや売却時の流れを多言語で解説し、AI査定で現時点の相場感を確認できます。税額の判定や特例の適用可否については、税理士など有資格の専門家への確認をおすすめします。