賃貸でも水害リスクは調べられる？ハザードマップと重要事項説明の見方

2026年8月27日午前6時20分、気象庁は石川県羽咋市・志賀町・宝達志水町・中能登町と、富山県氷見市に大雨特別警報を発表しました。被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。能登半島付近では線状降水帯が断続的に発生し、氷見市では同6時20分までの6時間雨量が211.0ミリ、羽咋市で210.0ミリに達しました。気象庁は直ちに安全を確保するよう呼びかけ、道路の冠水、低地の浸水、河川の氾濫、土砂災害への厳重な警戒を求めています。

水害が起きたあとに振り返ると、被害の出やすい場所はあらかじめ分かっていた、という指摘がしばしばなされます。千葉日報社が国土交通省の千葉・首都国道事務所、千葉県、20市町に取材して集計したところ、8月13日から14日の千葉豪雨では、アンダーパス等の「注意箇所」95カ所のうち少なくとも45カ所が冠水していました。大雨特別警報が出た14市町には注意箇所が66カ所あり、うち41カ所が冠水しています。13日に計351ミリの雨が降った千葉市では、市道・国道など16カ所のうちほぼ全ての15カ所が冠水しました。つまり冠水の9割以上が、事前に注意箇所として把握されていた場所で起きたことになります。

住まいを借りる立場からすると、ここは行動に移せる部分です。分譲の購入と違い、賃貸は住み替えの自由度が高い分、契約前の数十分で確認できることの価値も大きくなります。本記事では、日本で部屋を借りるときに水害リスクをどこまで調べられるのか、ハザードマップ、重要事項説明、保険という3つの入口から整理します。個別の判断については、宅地建物取引士や保険の募集人など有資格の専門家にご確認ください。

借りる前に、水害リスクはどこまで調べられる？

日本では、洪水・内水・高潮・津波の浸水想定や土砂災害の警戒区域が、行政によって地図の形で公表されています。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」（https://disaportal.gsi.go.jp/）では、複数の災害情報を1枚の地図に重ねて表示する「重ねるハザードマップ」と、市区町村が作成した地図へ移動できる「わがまちハザードマップ」が用意されています。住所を入力すれば、内見に行く前に地図上で確認できます。

見るべきは色の有無だけではありません。想定される浸水の深さが何メートルの区分に入っているかを確認してください。浸水深が0.5メートル未満なのか、3メートルを超えるのかで、1階の部屋を借りたときの意味がまったく変わります。加えて、洪水（河川の氾濫）と内水（下水道等の排水能力を超えた雨水の滞留）は別の地図になっていることが多く、河川から離れていても内水氾濫の想定区域に入っている場所があります。

地図で気になる点が見つかった場合でも、そこを避けるという結論だけが答えではありません。同じエリアでも建物の階数、道路からの高さ、駐車場の位置、電気設備の設置階によってリスクは変わります。地図は物件を切り捨てるための道具ではなく、内見で何を見るべきかを絞り込むための道具だと考えるほうが実務的です。

重要事項説明で水害ハザードマップは説明される？

賃貸借契約でも、宅地建物取引業者が仲介に入る場合は、契約成立までに宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。2020年8月の宅地建物取引業法施行規則の改正により、市区町村が配布する水害ハザードマップにおける対象物件のおおむねの位置を示すことが、説明事項に加えられたとされています。土砂災害警戒区域内である場合や、津波災害警戒区域内である場合の告知も、あわせて説明の対象とされています。

ここで理解しておきたいのは、説明されるのは位置であって、安全性の評価ではないという点です。「ハザードマップ上、この付近に該当します」という説明を受けたとしても、それは危険だという意味でも、安全だという意味でもありません。浸水深の区分、避難場所までの距離、建物側の対策を組み合わせて、自分で判断する必要があります。

また、水害ハザードマップが作成されていない市区町村では、その旨が説明されることになります。説明がなかった＝リスクがない、ではありません。その場合は都道府県が公表する浸水想定区域図や、過去の浸水実績図を自分で確認しておくと安心です。

1階・地下の部屋を借りるとき、何を見る？

同じ建物でも、階によって水害時の負担はまったく違います。1階や半地下、地下の住戸は、浸水深が浅くても居室に水が入る可能性があります。内見時には、道路面から玄関までの高さ、共用部の地面の傾き、雨水が集まりやすい構造になっていないかを見ておくと判断材料になります。

見落とされやすいのが、住戸の外にある設備です。受変電設備やエレベーターの機械室が地下や1階にある建物では、浸水によって停電やエレベーター停止が長期化することがあります。上階に住んでいても、この影響は受けます。駐車場が半地下になっている場合は、車の被害という別の論点も出てきます。

内見の場で全部を確認するのは難しいので、気になる点は管理会社に質問して回答をメールなど記録の残る形で受け取っておくと、後々の交渉材料になります。過去に浸水したことがあるか、そのとき復旧までどれくらいかかったかは、聞いてみる価値のある質問です。

浸水したら家賃や修繕はどうなる？

賃貸物件が被災した場合、建物本体の修繕は原則として貸主の負担とされています。民法では、賃貸物の使用収益に必要な修繕は賃貸人が行う義務を負うとされ、借主の責めに帰すべき事由による場合を除いて、この考え方が基本になります。借主が加入する家財保険は、あくまで自分の家具・家電など家財の損害に備えるものです。

浸水で部屋の一部が使えなくなった場合、その割合に応じて賃料が当然に減額されるという考え方が民法に定められています。ただし実務では、使用できない範囲や期間の認定が争点になりやすいため、被災直後の写真、管理会社とのやり取りの記録、復旧作業の日程などを残しておくことが重要です。

建物全部が滅失するなどして使用収益ができなくなった場合、賃貸借契約は終了するとされています。この場合は敷金の精算や次の住まいの確保が課題になります。災害時には自治体が一時的な住宅の提供や相談窓口を設けることがあるため、被災した地域の公式情報を確認してください。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、24 時間対応の AI アドバイザーが、重要事項説明書の読み方や保険の補償範囲の見方を多言語で解説します。内見の前に確認しておきたい点を整理しておくと、限られた時間で見るべき場所に集中できます。最終的な契約内容や補償範囲の判断は、宅地建物取引士や保険の募集人など有資格の専門家にご確認ください。