日本の不動産を売ると税金はいくら？譲渡所得と非居住者の源泉徴収

日本の不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得として課税されます。給与や事業の所得とは分けて計算する分離課税で、所有期間によって税率が大きく変わります。海外在住のまま売る場合は、これに買主による源泉徴収が加わります。

売却益にはどんな税金がかかる？

課税されるのは売却価格そのものではなく、そこから取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。取得費には購入代金のほか仲介手数料や登録免許税などが含まれますが、建物については保有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になります。

所有期間で税率はどう変わる？

所有期間 5 年を境に、税率はほぼ倍近く変わります。短期で売ると税負担が重くなるため、売却時期の設計がそのまま手取りに響きます。

非居住者が売るとき買主は何を差し引く？

非居住者が日本の不動産を売却する場合、買主は売買代金から原則として 10.21% を源泉徴収し、税務署に納付します。ただし譲渡対価が 1 億円以下で、かつ買主が個人として自己またはその親族の居住用に取得する場合は、源泉徴収が不要とされています。差し引かれた税額は、その後の確定申告で最終的な税額と精算されます。なお非居住者は、賦課期日に国内に住所がないため、住民税の課税対象外となるのが一般的です。

取得費が分からないときはどうなる？

古い物件や相続で取得した物件では、購入時の契約書が見つからないことがあります。この場合、譲渡収入金額の 5% を概算取得費として扱う方法があります。ただし実際の取得費がこれを上回るケースが多く、その差額はそのまま課税所得の増加になります。契約書・領収書・振込記録などは、売却が終わるまで保管しておいてください。

3,000 万円の特別控除は使える？

自分が住んでいた家を売る場合には、譲渡所得から最高 3,000 万円を控除できる特例があります。住まなくなってから売るときは、住まなくなった日から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売却する必要があるなど、期限や要件が細かく定められています。海外転出後の売却で適用できるかは個別性が高いため、売却前に税理士へご確認ください。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、AI がエリアの成約データから売却時の想定価格帯を示し、保有中の収支とあわせて売却時期の検討材料を提示します。実際の税額の計算と申告は、日本の税理士と税務署に必ずご確認ください。税制は改正されることがあるため、判断の際は最新の情報をあわせてご確認ください。