住宅ローン控除、外国人でも使える？令和8年度改正と非居住者の注意点

令和8年度税制改正大綱では、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の適用期限が2025年末から2030年末まで5年延長されることが決まりました。あわせて所得税の非課税枠、いわゆる「年収の壁」も2026年は178万円まで引き上げられる見込みです。日本での住宅購入を検討している海外在住者や外国籍の方から、この控除は自分にも使えるのか、という質問をよくいただきます。

結論から言うと、住宅ローン控除は国籍を問わず利用できる制度ですが、「居住者」であるかどうかが最初の分かれ目になります。ここでは制度の基本、令和8年度改正のポイント、非居住者が特に注意すべき点を順番に整理します。

住宅ローン控除とはそもそもどんな制度？

住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した場合に、年末時点のローン残高の一定割合を所得税額から直接差し引ける制度です。控除しきれない分は翌年度の住民税からも一部控除されるのが一般的とされています。

税額控除であるため、所得控除よりも節税効果が大きく出やすい仕組みとされています。

外国人（居住者・非居住者）でも対象になる？

制度上、国籍そのものは要件になっていません。ポイントは所得税法上の「居住者」に該当するかどうかで、日本国内に生活の本拠（住所）があるか、1年以上居所を有するかなどで判断されるとされています。就労ビザや経営管理ビザなどで日本に生活の本拠を置いて住民票がある場合は、居住者として控除の対象になり得ます。

一方、海外に生活の本拠を置いたまま日本の不動産だけを購入する非居住者は、原則として住宅ローン控除の対象外とされています。単身赴任などで一時的に非居住者となるケースの取り扱いは個別事情によるため、税理士への確認が実務上欠かせません。

令和8年度改正で何が変わった？

今回の改正の柱は、2025年末までとされていた適用期限を2030年末まで5年延長したことです。あわせて、断熱等級6以上かつ再生可能エネルギー設備の導入を要件とする「GX志向型住宅」が、子育て世帯に限らず全世帯を対象に新設される見込みです。

適用を受けるための主な要件は？

床面積が一定以上であること、取得後一定期間内に居住を開始すること、合計所得金額が一定額以下であることなどが、実務上よく確認される要件とされています。中古住宅の場合は築年数や耐震性能に関する要件が別途あるとされています。

確定申告ではどんな書類が必要？

初年度は原則として確定申告が必要で、住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添付するのが一般的とされています。給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で対応できるケースもあります。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、住宅ローン控除の要件や必要書類を多言語で整理でき、24時間対応のAIアドバイザーに居住者・非居住者の判断について相談することもできます。実際の適用可否や確定申告の具体的な進め方は、税理士など専門家の確認をあわせて受けることをおすすめします。