中古住宅のインスペクションは義務？既存住宅を安心して買うための確認ポイント

中古住宅を検討していると、「インスペクションを受けたほうがいいのか」「そもそも義務なのか」という疑問に行き当たります。結論から言うと、インスペクション自体の実施は法律上の義務ではありませんが、不動産会社が仲介する際にその利用をあっせんできるかどうかを説明することは、宅地建物取引業法上の義務とされています。何が義務で、何が任意なのかを整理しておくと、内見から契約までの流れで迷いにくくなります。

本記事では、既存住宅（中古住宅）を購入する際にインスペクションがどう位置づけられているか、重要事項説明・契約時にどこを確認すべきか、そして実際に依頼する場合の費用感や注意点を整理します。

インスペクションは義務？任意？宅建業法が定めていること

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法により、媒介契約を結ぶ際、不動産会社は既存住宅状況調査（インスペクション）を実施する者をあっせんできるかどうかを説明する義務を負うとされています。あっせんの可否を説明するだけであり、調査そのものを受けるかどうかは売主・買主の判断に委ねられています。

すでにインスペクションが実施されている物件については、重要事項説明の際にその結果の概要を告知する義務があるとされています。実施していない物件を選んだ場合でも購入自体に法律上の支障はありませんが、後から「知らなかった」と主張しにくくなる点は意識しておく価値があります。

重要事項説明・37条書面で実際に何を確認する？

契約前に交付される重要事項説明書には、インスペクションの実施の有無と、実施している場合はその結果の概要が記載されるとされています。契約成立時に交付される書面（37条書面）にも、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について売主・買主双方が確認した事項を記載するとされています。

この2つの書面を見比べることで、「調査済みで問題が見つからなかったのか」「そもそも調査していないのか」「調査した上で気になる点が指摘されているのか」を切り分けられます。

自分でインスペクションを依頼する場合、何を見てもらう？

売主側が調査を実施していない場合、買主が自己負担で第三者機関に依頼することもできます。一般的な木造戸建てのインスペクションでは、雨漏り跡・基礎のひび割れ・柱や梁の傾き・給排水管の状態などが、目視や機器を使って確認される項目とされています。

費用は延床面積や調査項目の範囲によって幅がありますが、目安として数万円台からとされています。具体的な金額は、依頼する業者の見積もりで確認してください。

既存住宅売買瑕疵保険という選択肢もある

インスペクションの結果、一定の基準を満たした住宅は、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる場合があります。この保険は、引き渡し後に構造耐力上主要な部分等に瑕疵が見つかった場合の補修費用等をカバーする仕組みとされ、保険法人による検査に合格していることが加入の前提になります。

保険付保物件であることは、住宅ローン控除の築年数要件を満たしていない中古住宅でも、一定の税制優遇を受けられる根拠になる場合があるとされています。詳細は税理士等の専門家に確認することをおすすめします。

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