手付を放棄すれば契約は解除できる？「手付解除」の期限と代償の基本

日本で不動産を購入するとき、売買契約と同時に「手付金」を交付するのが一般的な商慣行です。手付金には「契約を結んだ証拠」という意味に加えて、一定の条件のもとで契約を自由に解除できる「解約手付」としての役割があるとされています。

ただし、手付を放棄すればいつでも自由に解除できるわけではありません。本記事では、手付解除がいつまで可能なのか、業者売主の手付金にはどんな上限があるのか、そして違約金（損害賠償の予定）とはどう違うのかを整理します。

手付金は何のために払う？

手付金は、契約成立時に買主から売主へ交付される金銭です。実務上は売買代金の5〜10%程度が目安とされることが多いですが、金額は契約当事者の合意で決まるものであり、法律で一律に定められているわけではありません。

民法上、手付は特に性質を定めなければ「解約手付」として扱われるとされています。解約手付とは、買主が手付を放棄する、または売主が受け取った手付の倍額を現実に提供することで、理由を問わず契約を解除できる仕組みです。

「手付解除」はいつまでできる？履行の着手がカギ

民法第557条は、手付が交付されたときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除ができるとしています。ポイントは「相手方が履行に着手したかどうか」であり、自分がすでに準備を進めていても、相手が着手前であれば解除の余地が残るとされています。

「履行の着手」に当たる行為としては、引渡しの準備を始めた、残代金の受領準備を整えたなどが挙げられることが多いですが、個別の事情によって判断が分かれる場合があります。実務上は、契約書に「手付解除期日」を明記し、その期日までであれば解除できると取り決めておくケースが一般的です。

業者売主の手付金には上限がある（宅建業法第39条）

売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合、宅地建物取引業法第39条により、手付金の額は代金の10分の2（20%）を超えてはならないとされています。また、業者が受け取る手付は、買主に不利な特約（解約手付としての性質を制限するような取り決め）を定めても、その部分は無効とされています。

個人間の売買（売主が業者でない場合）にはこの上限は適用されませんが、極端に高額な手付金を求められた場合は、なぜその金額なのか、解除条件がどう定められているかを契約前に確認しておく価値があります。

手付解除と「違約金」はどう違う？

手付解除は、履行の着手前であれば理由を問わず使える「解除の権利」です。これに対して違約金（損害賠償額の予定）は、どちらかが契約に違反した場合の清算方法として契約書に定められるもので、性質が異なります。手付解除の期限を過ぎたあとに契約をやめたい場合は、手付放棄だけでは足りず、違約金や実際の損害賠償を請求される可能性があるとされています。

住宅ローンの本審査が否決された場合に契約を解除できる「住宅ローン特約（融資特約）」も、手付解除とは別の制度です。ローン特約による解除は所定の条件を満たせば手付金が返還されるのが一般的ですが、適用条件や期限は契約書ごとに異なるため、両方の条件を分けて確認しておく必要があります。

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