民泊の収益はいつまで続く？大阪の規制強化に学ぶ制度リスクの見方

大阪市は「特区民泊」の新規受付を2026年5月29日で終了しました。関西テレビの報道によれば、その後、旅館業法にもとづく民泊の開業申請と相談が急増しており、マンションの一室で「旅館業」の許可を取る形が、事実上の迂回路になっているとの指摘が出ています。市はこれを受けて、規制をさらに強める方針です。

この話は「大阪で民泊をやるかどうか」だけの問題ではありません。収益物件を買うとき、私たちは今ある制度を前提に利回りを計算します。その前提が保有期間の途中で書き換わったとき、何が残るのか。本記事では、大阪で起きたことを教材にして、制度リスクを収支にどう織り込むかを整理します。

大阪で何が起きた？

特区民泊は、国家戦略特別区域法にもとづく「外国人滞在施設経営事業」の通称です。大阪市はこの制度の新規受付を終了することを決め、内閣総理大臣の認定は2025年11月28日付で出ています。受付終了は2026年5月29日でした。

終了の理由として挙げられているのは、騒音やゴミ出しといった周辺住民からの苦情の増加です。2026年5月末までに、全国の9割超にあたる8,887施設が特区民泊として認定されていたとされ、制度としては既に相当な規模に達していました。

そして受付が閉じたあと、申請は隣の制度へ流れました。旅館業法にもとづく開業申請と相談が急増したのです。大阪市はさらに、営業許可の条件そのものを見直す方針を示しています。

民泊には制度が3つある。どれで回すつもり？

日本で住まいを短期で貸し出す方法は、大きく3つの制度に分かれます。名前はどれも「民泊」と呼ばれることがありますが、根拠となる法律も、許可の重さも、営業日数の扱いも違います。

収益物件を検討するとき、まず決めるべきは「どの制度で回すのか」です。制度が違えば、必要な設備も、建物に求められる条件も、自治体が制限をかける手段も変わります。

なぜ「建物の構造」が条件に入った？

大阪市の条例改正案では、木造や鉄骨造の長屋・アパートを原則として認めず、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造であることを営業許可の条件に加える方向が示されています。

根拠として挙げられているのは苦情のデータです。2024〜2025年度に市へ寄せられた騒音苦情のうち、8割超にあたる243件が木造または鉄骨造の施設に関するものでした。遮音性の低い建物に苦情が集中していたため、建物の構造そのものを入口で絞るという整理です。市は国に対しても、指導・監督を強化するための法令改正を求めています。

収益の前提は、どう点検する？

大阪で起きたことを一般化すると、「制度をひとつ閉じると、人は隣の制度へ流れ、やがてそこも絞られる」という順序になります。特区民泊の受付終了から旅館業への申請急増、そして構造要件の追加まで、1年もかかっていません。

ここから引き出せる教訓は「短期賃貸をやめておけ」ではありません。制度の変化は、投資判断の材料のひとつとして扱えるものだ、ということです。問題は、制度が変わらない前提で利回りを計算し、それを唯一のシナリオにしてしまうことにあります。

実務的には、収支を1本ではなく3本作っておくと判断しやすくなります。ひとつは今の制度で短期賃貸を回した場合。ふたつめは、その制度が使えなくなり別の制度へ切り替えた場合。みっつめは、どちらも使えず普通賃貸で貸した場合です。3本目でも返済と経費が回るなら、その物件は制度の変化に耐えます。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、AI 査定で物件の収支を試算しながら、24時間対応の AI アドバイザーが用途地域や管理規約の読み方を多言語で解説します。制度の適用可否や許可の要件については、最終的に物件所在地の自治体と、行政書士など有資格の専門家にご確認ください。