竣工前マンションはまだ「買い」？東京23区1億4千万円時代の利回りの見極め方

不動産AI査定サービスを運営するMFSが2026年9月10日に公表した「CAPS 価格動向レポート」によれば、竣工前マンション（3LDK・70㎡換算）のAI査定価格は、全国平均で6,795万円（前年同月比+8.9%）、東京23区では1億4,572万円（同+13.3%）に達しました。上昇基調は今年に入っても続いています。

価格が上がり続けているという事実だけを見ると、「今のうちに買わないと」という焦りにつながりやすいところです。ただ収益物件として検討するなら、価格の水準そのものより、その価格でどれだけの利回りが取れるかのほうが重要です。本記事では、竣工前マンションを投資対象として見るときの利回りの読み方と、契約前に確認すべき点を整理します。

AI査定価格は「今の適正価格」と同じ？

CAPSのようなAI査定サービスは、過去の成約事例や市場動向を統計的に処理して、対象物件の推定価格を毎月更新する仕組みです。膨大なデータをもとに機械的に算出される点で、個人の感覚に頼るより客観性のある目安にはなります。

一方で、AI査定価格はあくまで統計モデル上の推定値であり、実際の成約価格そのものではありません。同じ沿線・同じ築年数帯でも、眺望や日照、管理状態によって成約価格は上下します。査定額を「これで買うべき価格」と読み替えるのではなく、相場感をつかむための出発点として扱うのが実務的です。

表面利回りと実質利回り、何が違う？

収益物件を比較するとき、最初に目にするのはたいてい「表面利回り」です。これは年間の家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、計算は簡単ですが、保有中にかかる費用を一切含んでいません。

実際に手元に残る収益を見るには、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料といった経費を差し引いた「実質利回り」で試算する必要があります。同じ物件でも、表面利回りが高く見えて実質ではそれほど高くない、というケースは珍しくありません。

たとえば物件価格1億4,572万円、想定家賃が月28万円だとすると、表面利回りは年336万円 ÷ 1億4,572万円で約2.3%になります。ここから管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引き、諸費用を加えた実質利回りで見ると、数字はさらに下がるのが一般的です。価格が上がるほど、表面と実質の差が投資判断に与える影響は大きくなります。

竣工前（青田売り）ならではの確認事項は？

竣工前マンションは、完成後の物件と違って現物を見て確認することができません。図面や完成予想パースを頼りに判断することになるため、契約内容の確認がより重要になります。

宅地建物取引業法では、未完成物件を売買するときの手付金等について、一定額を超える場合に保全措置を講じることが定められています。契約前に、保全措置の対象となるか、どの保証機関が扱うかを確認しておくと、売主の経営状況が変化した場合のリスクを抑えられます。

価格上昇局面で見落としやすいのは？

相場が右肩上がりのときほど、「今買わないと乗り遅れる」という心理が働きやすくなります。ただ収益物件である以上、判断材料は購入時点の価格だけでなく、保有期間中の家賃収入・経費・出口（売却）まで含めた一連の収支です。

特に、AI査定価格の上昇率がそのまま将来の賃料上昇率になるわけではない点には注意が必要です。物件価格と賃料は連動して動くとは限らず、価格だけが先行して上がる局面では、利回りはむしろ縮小します。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、AI 査定で複数物件の利回りを比較しながら、24時間対応の AI アドバイザーが重要事項説明の読み方や保全措置の確認ポイントを多言語で解説します。契約内容の最終確認は、宅地建物取引士など有資格の専門家にもご相談ください。