日銀の利上げで家賃や住宅ローンはどう変わる？賃貸を続けるか購入するか迷う人が見ておきたい数字

日銀が9月17〜18日に開く金融政策決定会合で、政策金利を現在の1.0%から1.25%程度へ引き上げる公算が大きいと報じられています。市場（OIS）は9月11日時点でこの利上げをおよそ98%織り込んでいるとされ、実現すれば約31年ぶりの水準になる見通しです。

利上げというと「金利が上がって大変そうだ」という漠然とした不安が先に立ちがちですが、実際の影響は家計がローンを抱えているか、預金中心かによって符号が逆転します。賃貸を続けている人にとっては、家賃そのものが今すぐ上がるわけではありませんが、続けて借りるか、この機会に購入を検討するかを考えるうえで押さえておきたい数字がいくつかあります。

日銀の利上げは、いま賃貸に住んでいる人にどう関係する？

賃貸住宅の家賃は、住宅ローン金利のように市場金利へ自動的に連動する仕組みにはなっていません。したがって「利上げ＝即・家賃値上げ」という単純な図式ではありませんが、更新のタイミングで貸主側がエネルギーコストや修繕コストの上昇を理由に増額を打診してくるケースは考えられます。

みずほ総合研究所の試算では、2人以上の世帯全体では預金の利息収入が増えることで平均年間およそ6,000円のプラスになるとされています。一方でローンを組んでいる世帯は平均で年間1.9万円ほどの負担増、30歳代では4.1万円、29歳以下では5万円程度の負担増になるとの試算もあります。賃貸で預金中心の家計であれば、家計への直接的な打撃はむしろ限定的というのがこの試算の示すところです。

利上げは住宅ローンをどれくらい重くする？変動と固定の分かれ目

今回の利上げが直接効いてくるのは、これから住宅購入を考える人や、既に変動金利型のローンを組んでいる人です。報道では、変動金利が1%を下回るような商品は10月以降見られなくなる可能性があるとされています。

実際の返済額に反映されるタイミングにはタイムラグがあります。基準金利の引き上げは2027年4月頃、それが毎月の返済額に反映されるのは2027年7月以降になるのが一般的な流れとされており、「利上げ＝来月から返済額が増える」わけではない点は誤解しないようにしたいところです。

続けて借りるか、この機会に買うか——何を比べればいい？

「金利が上がる前に買うべきか」という相談はこの手のニュースの後に増えますが、比較すべきは金利の方向感だけではありません。賃貸なら住み替えの自由度や初期費用の軽さ、購入なら資産形成と引き換えに固定費（ローン・修繕積立・固定資産税）を長期に背負う点など、性質の異なるコストを並べて考える必要があります。

特に変動金利で購入を検討している場合は、今回のような利上げ局面が今後も繰り返される前提で、返済額が2〜3割程度上振れても家計が耐えられるかを試算しておくことが実務上の目安になります。

固定金利への切り替えや購入を考えるなら、いま何を準備する？

既に変動金利でローンを組んでいる人が固定金利への切り替え（借り換え）を検討する場合、金融機関ごとの手数料や、切り替え時点の固定金利水準を比較する必要があります。切り替えの意思決定は焦って行うものではなく、複数の金融機関の条件を並べたうえで判断するのが実務上の基本です。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、24時間対応のAIアドバイザーが、賃貸を続ける場合と住宅ローンを組む場合それぞれの負担の考え方を多言語で整理します。実際の金利水準やローン条件は金融機関ごとに異なるため、最終的な判断は金融機関や宅地建物取引士など有資格の専門家に確認することをおすすめします。