在日本卖房要交多少税？转让所得与非居住者的源泉征收

出售日本不动产产生收益时，会作为转让所得课税。它与工资、经营所得分开计算，属于分离课税，税率随持有期限出现大幅变化。若人在海外出售，还会叠加买方的源泉征收。

卖房收益要交哪些税？

课税对象并非售价本身，而是扣除取得费与转让费用之后的转让所得。取得费除购房款外，还包含中介手续费、登记许可税等；但建筑物部分需先扣除持有期间的折旧费相当额。

持有期限如何影响税率？

以持有满 5 年为界，税率相差近一倍。短期出售税负明显加重，因此出售时点的安排会直接影响到手金额。

非居住者出售时买方会代扣什么？

非居住者出售日本不动产时，买方原则上会从成交价中代扣 10.21% 并向税务署缴纳。但若转让对价在 1 亿日元以下，且买方为个人并用于本人或亲属自住，则无需代扣。被代扣的税额，之后可通过确定申告与最终应纳税额结算。另需注意，非居住者因课税基准日在日本国内无住所，一般不属于住民税的课税对象。

找不到取得费凭证怎么办？

房龄较高或经继承取得的房产，购房时的合同常常已经遗失。此时可采用以转让收入金额的 5% 作为概算取得费的方式。但实际取得费高于该金额的情形居多，差额会直接推高应税所得。请将合同、收据与汇款记录保管至出售完成为止。

3,000 万日元的特别扣除能用吗？

出售本人曾居住的住宅时，可享受从转让所得中最高扣除 3,000 万日元的特例。若已迁出后再出售，须在停止居住之日起满 3 年之日所属年度的 12 月 31 日前完成出售，此外还有若干细致要件。迁居海外后出售能否适用，个案差异很大，请在出售前向税理士确认。

SUMIMOTO Hub App 由 AI 依据区域成交数据给出出售时的预期价格区间，并结合持有期间的收支，为出售时点的判断提供依据。实际税额的计算与申报，请务必向日本的税理士与税务署确认。税制存在修订的可能，判断时请一并确认最新资讯。