在日本賣房要繳多少稅？轉讓所得與非居住者的源泉徵收

出售日本不動產產生收益時，會作為轉讓所得課稅。它與薪資、營業所得分開計算，屬於分離課稅，稅率隨持有期限出現大幅變化。若人在海外出售，還會疊加買方的源泉徵收。

賣房收益要繳哪些稅？

課稅對象並非售價本身，而是扣除取得費與轉讓費用之後的轉讓所得。取得費除購屋款外，還包含仲介手續費、登記許可稅等；但建築物部分需先扣除持有期間的折舊費相當額。

持有期限如何影響稅率？

以持有滿 5 年為界，稅率相差近一倍。短期出售稅負明顯加重，因此出售時點的安排會直接影響到手金額。

非居住者出售時買方會代扣什麼？

非居住者出售日本不動產時，買方原則上會從成交價中代扣 10.21% 並向稅務署繳納。但若轉讓對價在 1 億日圓以下，且買方為個人並用於本人或親屬自住，則無需代扣。被代扣的稅額，之後可透過確定申告與最終應納稅額結算。另需注意，非居住者因課稅基準日在日本國內無住所，一般不屬於住民稅的課稅對象。

找不到取得費憑證怎麼辦？

屋齡較高或經繼承取得的房產，購屋時的合約常常已經遺失。此時可採用以轉讓收入金額的 5% 作為概算取得費的方式。但實際取得費高於該金額的情形居多，差額會直接推高應稅所得。請將合約、收據與匯款紀錄保管至出售完成為止。

3,000 萬日圓的特別扣除能用嗎？

出售本人曾居住的住宅時，可享有從轉讓所得中最高扣除 3,000 萬日圓的特例。若已遷出後再出售，須在停止居住之日起滿 3 年之日所屬年度的 12 月 31 日前完成出售，此外還有若干細緻要件。遷居海外後出售能否適用，個案差異很大，請在出售前向稅理士確認。

SUMIMOTO Hub App 由 AI 依據區域成交資料給出出售時的預期價格區間，並結合持有期間的收支，為出售時點的判斷提供依據。實際稅額的計算與申報，請務必向日本的稅理士與稅務署確認。稅制存在修訂的可能，判斷時請一併確認最新資訊。