固定利率還是浮動利率？房貸利差創新高時該怎麼選

「選固定利率還是浮動利率」，幾乎是每個在日本買房的人都會停下來認真想一想的問題。據報導，2026年9月，主要銀行的10年期固定利率升至3.84%，住宅金融支援機構的「Flat35」固定利率也達到3.46%，雙雙創下現行制度以來的新高；而浮動利率仍停留在1.082%，兩者利差擴大到2.21個百分點，據稱是歷史最大差距。

利差之所以拉這麼大，背景是日本央行2026年以來持續的分階段升息。利率新聞往往是零散地傳來的,反而容易讓人越看越糊塗——「我到底該選哪個」。這篇文章整理一下買房前一般值得比較的幾個角度。具體的貸款方案，建議最終向金融機構或有資質的專業人士確認後再做決定。

固定利率和浮動利率，到底差在哪？

固定利率是指在簽約時就鎖定利率，還款期內（若為全期固定型，則到還清為止）不再變動。Flat35 就是典型代表，由住宅金融支援機構與民間金融機構合作提供。因為月付金額不變，通常被認為更便於做長期的資金規劃。

浮動利率則是根據市場利率的變化，每隔一定週期重新核定適用利率。簽約當下的利率通常比固定利率低，但未來的還款額可能隨利率走勢變化。多數產品都設有緩衝負擔驟增的調整規則（如「5年規則」「125%規則」等），但具體內容因金融機構而異，簽約前必須逐條確認合約條款。

為什麼固定利率會漲到現在這個水準？

截至2026年9月，主要銀行的10年期固定利率（3.84%）與Flat35利率（3.46%），據報導均已達到該制度現行框架（2017年10月以來）下的最高水準。固定利率主要跟隨長期利率（如10年期公債殖利率）走動，此次上升被解讀為日本央行的貨幣政策立場與物價前景變化，逐步傳導到了長期利率上。

相較之下，浮動利率更貼近短期政策利率，目前仍處於相對較低的1.082%。兩者利差因此拉大到2.21個百分點，據報導創下歷史新高。利差越大，選固定還是浮動，對未來總還款額的影響就越明顯——這也是當下這個時點，比較變得更重要的原因。

利差拉大的當下，到底該比較什麼？

只看當下的利率數字，浮動利率顯得更划算，但實際操作中，還需要把「未來利率可能漲多少、什麼時候漲」這類不確定性一併考慮進去。固定利率的好處是未來還款額從簽約那一刻起就已確定，代價是起點利率通常更高。

比較時，不能只看每月還款額，還應把保證費、手續費、團體信用人壽保險（團信）的保障範圍等附帶成本都算進總支付額裡一併權衡。此外，市面上也有「固定期間選擇型」（如前10年固定）這類介於兩者之間的產品，多找幾家金融機構做模擬試算再比較，是比較穩妥的做法。

從海外考慮買日本房產，需要注意什麼？

居住在海外的人士或外國籍人士要向日本金融機構申請房貸，通常會把是否持有永住資格、在日本境內是否有穩定收入紀錄等作為審核條件之一。如果不滿足這些條件，也有人會選擇全款現金購屋，或透過母國的金融機構籌措資金。

全款購屋不會直接受到利差變化的影響，但日本的整體利率環境仍是影響日圓匯率與房地產市場大勢的因素之一，在考慮購屋時機與區域選擇時，這一點同樣值得留意。

在 SUMIMOTO Hub 應用中，24小時線上的 AI 顧問會用多語言整理固定利率與浮動利率的一般思路，以及日本住房貸款相關制度。具體的利率方案與審核條件，建議向金融機構或有資質的專業人士確認。