出现空置后收益会变多少？用数字看收益房产的空置风险

收益房产宣传册上的收益率，大多是以“一直满租、租金不断”为前提算出来的数字。现实中租客总会搬走、新租客再搬进来，中间这段时间是收不到租金的。

本文用一个试算例，看看一次空置会让全年到手收入变化多少，并梳理相关的租赁合同规则和减少空置的做法。文中数字仅为说明用的假设，实际会因房产和合同而不同。

一年里空置大概会发生几次？

空置发生的频率，会因区域、离车站的距离、户型和房龄而差异很大。单身户型的换租相对频繁，家庭户型则一般认为住得更久，但这只是笼统的倾向。

购买前，建议向卖方或管理公司索取过去几年的入住记录（入住时长与空置时长），确认眼下的满租不只是“碰巧”。

算上空置、广告费和修复费，到手还剩多少？

一旦空置，损失的不只是没有租金的那几个月，还可能要付寻找下一位租客的广告费（作为类似中介费的支出，通常以约 1 个月租金为大致参考），以及退租后的原状恢复费用。

下表假设月租金 10 万日元的房产空置 2 个月，广告费按 1 个月租金、恢复费按 15 万日元计算，未计入管理费、修缮积立金、税费和贷款还款。

同一套房，没有空置时全年是 120 万日元，出现一次空置后就变成 75 万日元。只比较表面收益率，是看不到这个差距的。

租赁合同规则与空置风险有什么关系？

空置风险不只是“租客什么时候搬走”，还涉及“房东能不能终止合同”。在普通租赁合同中，房东拒绝续约或解约在法律上受到限制，想换租客重新定价，并不总能如愿。

怎样减少空置，并降低它的冲击？

空置对策可以从两方面考虑：怎样吸引租客，以及出现空置时怎样扛得住。前者取决于招租条件、设备和管理公司的招租能力，后者取决于按更长空置期来估算的收支与现金储备。

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