外國人能在日本申請房貸嗎？在留資格、收入與所需資料怎麼看
在日本購屋，多數人除了頭期款還會考慮購屋貸款。對外國人來說，最先冒出來的疑問往往是「到底能不能貸」「在留資格會有什麼影響」。
本文整理審核時常被關注的重點、還款額試算範例，以及合約與登記的基本規則。條件因金融機構與產品而異，文中數字僅為說明用的參考。
外國人在日本能申請房貸嗎？
外國籍本身並不代表一律被拒絕，一般是各金融機構自行設定標準。例如永住者有時能獲得與日本國籍人士相近的條件，而在留期間有限的申請人，據說條件會較為嚴格。
針對非居住者（不在日本居住的人）的貸款，辦理的機構有限，也可能要求更多自有資金。實務上的第一步，是向多家金融機構確認以自己目前的在留資格能否申請。
需要記住的參考數字（說明用）
- 還款負擔率上限的參考值
- 30〜35%
- 最長還款期限的參考值
- 35年
- 試算範例中的還款負擔率
- 18.4%
年還款額占年收入的比例，因金融機構而異
視產品與年齡可能更短
借款3,000萬日圓、年利率1.5%時（見下表）
審核時會看哪些方面？
審核項目因金融機構而異，但一般會確認以下幾點。提前備齊資料，通常能讓預審到正式審核的流程更順暢。
審核常被關注的重點與事前準備
| 常被關注的重點 | 內容範例 | 可以提前準備的資料 |
|---|---|---|
| 在留資格・在留期間 | 是否為永住者、剩餘在留期間與續簽的可能性 | 在留卡、註明在留資格的住民票 |
| 工作單位・年資 | 僱用型態、工作年數 | 在職證明、扣繳憑單（源泉徵收票） |
| 收入與還款負擔率 | 年還款額占年收入的比例 | 最近2〜3年的扣繳憑單、報稅表、納稅證明 |
| 其他借款 | 信用卡貸款、車貸等 | 能顯示借款餘額的資料；能還清的先還清 |
| 健康狀況（團信） | 能否加入團體信用生命保險 | 提前整理好健康告知書的內容 |
每月還款額大約是多少？
以借款3,000萬日圓、期限35年、等額本息、年收入600萬日圓為例，試算了不同利率下的還款額與還款負擔率。未包含獎金還款與購屋雜費。
還款額試算範例（假設）
| 年利率 | 每月還款額 | 年還款額 | 還款負擔率 |
|---|---|---|---|
| 1.0% | 約8.5萬日圓 | 約101.6萬日圓 | 約16.9% |
| 1.5% | 約9.2萬日圓 | 約110.2萬日圓 | 約18.4% |
| 2.0% | 約9.9萬日圓 | 約119.3萬日圓 | 約19.9% |
據說有的金融機構會用高於實際適用利率的利率來確認還款能力。除了「按現在的利率還得起」，也建議確認利率上升時是否仍有餘裕。
合約、登記與稅制優惠有什麼關係？
購屋貸款透過金錢消費借貸契約成立，購入的不動產一般會設定抵押權作為擔保。若是自住且符合一定條件，有可能適用購屋貸款減稅。
值得了解的條文
- 民法 第 587 條
- 規定消費借貸的基本規則：約定歸還同額金錢並實際收到後契約成立。
- 民法 第 369 條
- 抵押權被理解為：對不轉移占有而作為擔保的不動產，可優先於其他債權人受償的權利。
- 租稅特別措置法 第 41 條
- 一般被視為購屋貸款減稅的依據：對符合條件的自住住宅，按年末貸款餘額從所得稅中扣除。
申請時怎樣避免出錯？
常見疏漏與對策
✕短時間內向多家金融機構申請，結果搞不清各家的審核進度。
→預審控制在1〜2家，把結果與條件做成一張表格比較。
✕忘了告知信用卡貸款或分期付款的餘額，在審核時被指出。
→事先盤點全部借款情況，能還清的在申請前先處理。
✕資料辦理耗時太久，趕不上簽約日程。
→海外出具的資料可能需要翻譯，應盡早開始辦理。
申請前確認清單
- 已向金融機構確認以自己的在留資格可以申請
- 已備好最近2〜3年的扣繳憑單與納稅證明
- 已備好在職證明與在留卡影本
- 已將其他借款的餘額整理成清單
- 已試算利率上升時的還款額
- 已確認在留期間的續簽計畫
常見問題
- Q. 沒有永住權也能申請房貸嗎？
- A. 部分金融機構在在留期間、工作狀況等條件符合時，也會受理非永住者的申請。條件因人而異，請事先確認。
- Q. 頭期款需要準備多少？
- A. 無法一概而論，據說外國人有時會被要求準備更多自有資金。一般會按房價的1〜2成另加購屋雜費來規劃。
- Q. 不住在日本也能貸款嗎？
- A. 針對非居住者的辦理管道有限，條件也往往更嚴格。人在海外時，現實的做法是先找到能受理的金融機構。
在 SUMIMOTO Hub 應用程式中，24 小時在線的 AI 顧問會用多語言講解房貸的基本術語與審核流程。具體的審核條件與稅務問題，也請向金融機構、稅理士等具資格的專業人士確認。
想諮詢日本購屋的朋友
我們會寄送服務資料。
免費・1 分鐘完成