出現空置後收益會變多少？用數字看收益房產的空置風險
收益房產宣傳冊上的收益率，大多是以「一直滿租、租金不斷」為前提算出來的數字。現實中租客總會搬走、新租客再搬進來，中間這段時間是收不到租金的。
本文用一個試算例，看看一次空置會讓全年到手收入變化多少，並梳理相關的租賃合約規則和減少空置的做法。文中數字僅為說明用的假設，實際會因房產和合約而不同。
一年裡空置大概會發生幾次？
空置發生的頻率，會因區域、離車站的距離、格局和屋齡而差異很大。單身格局的換租相對頻繁，家庭格局則一般認為住得更久，但這只是籠統的傾向。
購買前，建議向賣方或管理公司索取過去幾年的入住紀錄（入住時長與空置時長），確認眼下的滿租不只是「碰巧」。
試算例的前提（說明用假設）
- 月租金
- 10萬日圓
- 每年空置期
- 2個月
- 到手租金占滿租預期的比例
- 62.5%
設想為單戶區分公寓
從退租到下一位入住
見下表試算
算上空置、廣告費和修復費，到手還剩多少？
一旦空置，損失的不只是沒有租金的那幾個月，還可能要付尋找下一位租客的廣告費（作為類似仲介費的支出，通常以約 1 個月租金為大致參考），以及退租後的原狀恢復費用。
下表假設月租金 10 萬日圓的房產空置 2 個月，廣告費按 1 個月租金、恢復費按 15 萬日圓計算，未計入管理費、修繕積立金、稅費和貸款還款。
全年租金收入試算例（假設）
| 項目 | 金額 | 備註 |
|---|---|---|
| 滿租預期的全年租金 | 120 萬日圓 | 10 萬日圓 × 12 個月 |
| 空置 2 個月 | −20 萬日圓 | 沒有租金的期間 |
| 廣告費（假設 1 個月） | −10 萬日圓 | 視招租條件而定 |
| 原狀恢復費（假設） | −15 萬日圓 | 視損耗程度而定 |
| 實際留在手裡的租金收入 | 75 萬日圓 | 為滿租預期的 62.5% |
同一戶房，沒有空置時全年是 120 萬日圓，出現一次空置後就變成 75 萬日圓。只比較表面收益率，是看不到這個差距的。
租賃合約規則與空置風險有什麼關係？
空置風險不只是「租客什麼時候搬走」，還涉及「房東能不能終止合約」。在普通租賃合約中，房東拒絕續約或解約在法律上受到限制，想換租客重新定價，並不總能如願。
值得了解的條文（借地借家法）
- 借地借家法 第 26 條
- 對於有期限的建築物租賃，如果沒有在期滿前 1 年至 6 個月之間通知不續約，一般視為按原條件續約。
- 借地借家法 第 28 條
- 房東拒絕續約或提出解約，需要有「正當事由」，提供搬遷補償金等也可能成為考量因素。
- 借地借家法 第 38 條
- 規定了不可續約的定期租賃合約（定期借家）的制度，簽約之初需滿足說明與書面等要求。
怎樣減少空置，並降低它的衝擊？
空置對策可以從兩方面考慮：怎樣吸引租客，以及出現空置時怎樣撐得住。前者取決於招租條件、設備和管理公司的招租能力，後者取決於按更長空置期來估算的收支與現金儲備。
常見疏漏與對策
✕按滿租計算收益率，一出現空置就還不上貸款。
→購買前按每年空置約 2 到 3 個月來試算，確認還款後現金流仍為正。
✕沒有確認管理公司的招租情況，導致空置拖得很長。
→請管理公司定期回報刊登管道、帶看次數以及調整條件的建議。
✕多戶房的合約集中在同一時期到期。
→透過租金明細表（rent roll）確認各戶的到期時間，為續約與退租重疊的月份預留資金。
購買前的空置風險核對清單
- 已確認過去約 3 年的入住與空置紀錄
- 已透過租金明細表確認各戶房的合約到期時間
- 已按每年空置 2 到 3 個月試算過收支
- 已向管理公司確認廣告費與原狀恢復費的負擔規則
- 已確定空置期間用於還款的備用現金額度
- 已在房產入口網站上確認周邊的招租租金與招租時長
常見問題
- Q. 空置率應該按多少來估算？
- A. 沒有統一的標準答案，會因區域和房產類型而異。作為保守的試算，實務中常見的做法是按每年約 1 到 3 個月的空置來估算。
- Q. 降低租金就能很快租出去嗎？
- A. 可能更容易租出，但降幅與收益需要平衡。一般會結合周邊行情和設備情況一起考量。
- Q. 改成定期借家就能降低空置風險嗎？
- A. 合約期限更明確是優點，但因為不能續約，到期後需要重新招租，也可能讓部分租客不願選擇。請綜合判斷條件。
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