空室が出たら収支はどう変わる？収益物件の空室リスクを数字で確かめる

収益物件のパンフレットに載っている利回りは、多くの場合「満室で家賃が入り続ける」ことを前提にした数字です。実際には退去と入居の入れ替わりが必ず起き、その間は家賃が入りません。

この記事では、空室が1回出たときに年間の手取りがどれだけ変わるのかを試算例で確かめ、賃貸借契約のルールと空室を減らす打ち手を整理します。数値は説明用の仮定であり、実際の物件・契約によって異なります。

空室は1年にどれくらい起きる？

空室の発生頻度は、エリア・駅からの距離・間取り・築年数によって大きく変わります。単身者向けの物件は入れ替わりが比較的多く、ファミリー向けは入居が長く続く傾向があると言われますが、一般論にすぎません。

購入前には、売主や管理会社から過去数年分の入居履歴（入居期間・空室期間）を出してもらい、現在の満室が「たまたま」でないかを確認するのが実務上の基本です。

空室・広告料・原状回復を入れると手取りはいくら？

空室が出ると、家賃が入らない期間だけでなく、次の入居者を探す広告料（仲介手数料に相当する費用として、家賃1ヶ月分程度が目安とされることがあります）や、退去後の原状回復費も発生します。

下の表は、月額家賃10万円の物件で2ヶ月空室になり、広告料を1ヶ月分、原状回復費を15万円と仮定した試算です。管理費・修繕積立金・税金・ローン返済は含めていません。

同じ物件でも、空室がなければ年間120万円、空室が1回出ると75万円という見え方になります。表面利回りだけで比べると、この差が見えなくなります。

賃貸借契約のルールは空室リスクにどう関わる？

空室リスクは「入居者がいつ出ていくか」だけでなく、「貸主から契約を終わらせられるか」にも関わります。普通借家契約では、貸主側からの更新拒絶や解約には法律上の制約があり、家賃を下げたくても入居者を入れ替えにくい場面があります。

空室を減らし、影響を小さくするには？

空室対策は、入居者を呼ぶ工夫と、空室が出ても耐えられる資金計画の両面で考えます。前者は募集条件・設備・管理会社の客付け力、後者は空室期間を長めに見込んだ収支とキャッシュの備えです。

SUMIMOTO Hub のアプリでは、24 時間対応の AI アドバイザーが、利回りの考え方や賃貸借契約の基本を多言語で解説します。個別の契約や税務は、宅地建物取引士・税理士など有資格の専門家にもご確認ください。