海外に住んでいても家賃収入に課税される？非居住者オーナーの申告

日本に投資用の物件を持ったまま、海外へ転居・帰国する人は少なくありません。「日本に住んでいなくても、家賃収入は日本で課税されるの？」という疑問に答える記事です。

結論から言うと、国内にある不動産の賃貸収入は、オーナーが非居住者になっても日本で課税されるのが一般的です。ただし、源泉徴収の要否や申告方法は、借主の属性などによって変わります。

非居住者になると日本の課税はどう変わる？

日本の所得税では、国内に住所や1年以上の居所がない人を非居住者と呼び、日本国内で生じた所得（国内源泉所得）だけが課税対象になるとされています。国内にある不動産の賃貸料は、その代表例です。

一方、海外で得た給与などは、原則として日本では課税されません。住民税は、1月1日時点で日本に住所がない場合、原則として課されないのが一般的です。

家賃から源泉徴収されるのはどんなとき？

非居住者に不動産の賃貸料を支払う側には、原則として20.42%（所得税20%＋復興特別所得税）の源泉徴収義務があります。ただし、個人が自分や親族の居住用として借りる場合は、源泉徴収が不要とされています。

法人が借りている、または事業用・投資用として借りられている物件では、源泉徴収された後の金額が入金されることがあります。管理会社を通している場合は、どちらの扱いか入金明細で確認してください。

確定申告は必要？納税管理人は？

不動産所得がある非居住者は、源泉徴収の有無にかかわらず、原則として確定申告が必要です。源泉徴収された税額は、申告で精算（控除）されます。必要経費の計上は、申告の段階で行います。

海外から日本の申告・納税を続けるには、国内の税務手続きを代行する納税管理人を定めるのが一般的です。出国前に税務署へ届け出るのが基本的な流れで、日本の税理士に依頼するケースも多く見られます。

居住者と非居住者で何が変わる？

租税条約により取扱いが調整される場合もあります。不動産所得は物件所在地国で課税されるのが一般的ですが、居住地国での二重課税の調整は国ごとに異なるため、個別の確認が必要です。

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