利率上行还能买房吗？从利率前提重新审视日本房贷

2026年8月26日有报道称，日本财务省2027年度预算概算要求总额为38兆6948亿日元，比2026年度当初预算增加15.1%；其中国债费为36兆6386亿日元，增加17.1%，创下历史新高。各省厅概算要求总额在一般会计层面预计首次突破130兆日元，将连续第四年刷新历史最高。

站在看房的立场上，真正值得注意的不是金额本身，而是前提的设定方式。用于测算国债费的假设利率被上调到了3.8%。2026年度预算编制阶段是3.0%，2026年度概算要求阶段是2.6%——也就是说，国家按照比以前更高的利率，重新排了自己的还款计划。

这个3.8%不会变成你的房贷利率。它是测算国债利息支出的前提，与房贷适用利率是两回事。但「国家在按利率上行的前提编预算」这个事实，对即将背上几十年借款的人来说，是判断环境的材料。本文整理在利率前提发生变化的阶段买房时，值得提前到签约之前确认的事项。具体判断请向金融机构以及税理士等有资质的专业人士确认。

「国家的假设利率3.8%」和房贷有什么关系？

直接关系没有。国家测算国债利息时用的前提利率，和银行开给个人的房贷利率，定价方式与水平都不一样。把两者混为一谈，要么会平白紧张，要么会产生错误的安心感。

但两者也并非全无关联。日本银行在2026年6月16日的金融政策决定会合上把政策利率上调至1%左右，据称是约31年来的水平。随之而来的短期最优惠利率上调，使得三菱UFJ银行宣布自2026年9月1日起调整房贷浮动利率的基准利率。国家上调假设利率，可以理解为同一轮利率环境变化的映射。

所以实务上的做法，不是把3.8%当成房贷利率的预测值，而是把它读作「借款成本的前提正在整体上移」这样一种环境认知。在此基础上，再去确认自己的还款计划能不能扛住这个前提。

浮动利率和固定利率，该选哪一个？

浮动利率型起步利率较低，但利率上行时还款额有可能增加；全期间固定型起步利率偏高，但到还清为止还款额不变。哪个更划算取决于未来的利率走向，因此无法事先断定某一方正确。

更稳妥的思路，是把问题从「哪个更划算」换成「哪个扛得住」。选浮动，就用数字确认利率上行时家庭收支能否撑住；选固定，就把借款额压到在这个利率下也不吃力的水平。两种情况下，决定性的依据都在自己的家庭账本这一侧，而不在市场那一侧。

可贷额和可还额有什么不同？

预审给出的是可贷额，那是金融机构「愿意贷到这个数」的上限；而可还额是家庭「还得起到这个数」的上限，两者并不一致。在利率上行的阶段，意识到这道差额的意义会更大。

编制购房预算时，实务上的基本原则是不要只看每月房贷还款额。固定资产税、都市计划税，公寓还有管理费、修缮积立金和火灾保险费，都是每年都要支出的持有成本。把年额除以12加到月供上，用这个合计数去检验家庭收支，才更接近实际。

外国籍购房，该先确认什么？

在日本，外国籍原则上也可以拥有不动产，所有权本身一般不受在留资格限制。实务上的门槛主要在融资一侧：是否持有永住权、在留资格的种类与剩余期间、在职年数、在日本国内的收入、首付比例等，通常都是审查项目。

各金融机构的标准不同，同样的条件也可能得出不同结论。在开始找房之前，先向多家金融机构提交预审，把可贷额与条件以书面形式确认下来，就更容易避免临近签约时被要求追加首付这类状况。

SUMIMOTO Hub 应用可通过 AI 估价帮你把握房源价格的大致区间，24 小时在线的 AI 顾问还能用多语言讲解还款模拟的看法与重要事项说明书的读法。利率前提越是在变动的阶段，提早备齐判断材料的意义就越大。最终的借款条件与税务判断，请向金融机构及税理士等有资质的专业人士确认。