买二手房必须做房屋检查吗？日本既存住宅购房该确认的关键点

考虑购买二手房时，经常会遇到「要不要做房屋状况检查（インスペクション）」「这到底是不是强制的」这类疑问。先说结论：检查本身并非法律上的强制义务，但中介公司在签订媒介合同时，是否能为你安排第三方检查机构，这一点的说明义务是写进《宅地建物交易业法》里的。先分清楚哪些是义务、哪些是可选，看房到签约的流程就不容易走弯路。

本文梳理购买既存住宅（二手房）时，房屋状况检查在制度上处于什么位置、重要事项说明与签约环节该核对什么，以及自己委托检查时的费用与注意点。

房屋检查是强制的吗？宅建业法规定了什么？

2018 年 4 月施行的修订版《宅地建物交易业法》规定，中介公司在签订媒介合同时，有义务说明是否能够为委托人安排既存住宅状况调查（房屋检查）的实施机构。这只是「说明能否安排」的义务，检查本身要不要做，仍由买卖双方自行决定。

如果房源已经做过房屋检查，中介公司在重要事项说明环节，有义务告知检查结果的概要。选择未做检查的房源，购房本身在法律上并无障碍，但事后若就房屋状况产生纠纷，「不知道」这种说法会更难成立，这一点值得留意。

重要事项说明书、37条书面到底要核对什么？

签约前交付的重要事项说明书，通常会记载是否实施过房屋检查，若已实施，还会写明结果概要。签约成立时交付的书面（业内称「37条书面」），也会记载买卖双方就建筑物承重结构等关键部位状况所确认的事项。

把这两份文件对照着看，就能区分出三种情况：已检查且未发现问题、根本没做过检查、做过检查但有被指出的问题点。

自己委托房屋检查时，一般会看哪些项目？

如果卖方没有实施检查，买方也可以自费委托第三方机构进行检查。以常见的木造独栋住宅为例，检查项目通常包括漏水痕迹、地基是否有裂缝、柱梁是否倾斜、给排水管的状况等，通过目视与仪器检测确认。

费用会因建筑面积与检查范围不同而有所差异，一般以数万日元起跳为参考，具体金额建议向委托的检查机构索取报价确认。

「既存住宅买卖瑕疵保险」也是一个可以考虑的选项

房屋检查结果如果达到一定标准，该住宅有可能可以加入既存住宅买卖瑕疵保险。这类保险通常被介绍为：交房后若在建筑物承重结构等关键部位发现瑕疵，可覆盖相应的修补费用，而加入前提是通过保险法人的检查。

对于不满足房贷抵扣（住宅ローン控除）房龄要求的二手房来说，投保这类瑕疵保险有时会成为享受部分税收优惠的依据之一，具体建议向税理士等专业人士确认。

SUMIMOTO Hub 的App内，24小时在线的AI顾问会用多语言帮你梳理，重要事项说明书和房屋检查报告里该重点看哪些地方。不过报告内容的专业判断，以及最终合同条件的决定，仍建议向建筑师、宅地建物交易士等有资质的专业人士确认。