台风导致房子漏水，维修费谁出？日本租房的「修缮义务」与可用保险

2026年9月8日，东京都伊豆诸岛的大岛町、利岛村此前发布的「紧急安全确保」避难警报已在当天上午解除，但新岛村（覆盖1,335户、2,431人）仍维持最高等级的警戒。就在同一天凌晨，气象厅对东海地方（三重、静冈、爱知、岐阜）发布了线状降水带的「半日前预测」。在台风和秋雨前线带来持续大雨的这个时节，租房住的读者最关心的问题往往是：万一房子漏水或者进水，维修费到底该谁出？

先说结论：即便是灾害造成的损坏，首先要确认的也是「房东的修缮义务」范围在哪里。不过，个人家具家电的损失、以及维修期间房租怎么算，这些又不完全属于修缮义务能覆盖的范畴。本文梳理日本民法的基本思路，以及实务中常用的保险机制。具体情况因合同条款和保险条款而异，最终请以管理公司、保险公司的说明为准。

台风、大雨导致房屋受损，第一步该做什么？

发现漏水或进水后，一般建议先用照片、视频记录受损情况，然后尽快联系管理公司或房东。如果拖延联系，导致损失进一步扩大，在后续划分责任时，这部分「联系延迟」可能会被认定为对自己不利的因素。为防止漏电、发霉等次生损害而采取的应急处理，通常可以自行进行，但在委托施工方进行正式维修之前，实务上一定要先取得房东或管理公司的同意。

应急处理产生的实际花费，事后往往可以向房东申请报销。保留好收据和施工记录，能让后续沟通更顺利。

房东的「修缮义务」具体指什么？

在租赁合同中，房东（出租人）一般被认为负有让房屋维持在可正常使用状态的「修缮义务」。台风导致窗户破损、漏水导致天花板受损等建筑物本体或设备的问题，通常被认为属于房东修缮义务的范围。但租户个人的家具、家电、衣物等财物损失，则属于另一个层面的问题，不在修缮义务之内。

同时，租户一方也被认为负有一定义务——不得妨碍房东进行修缮，以及在得知房屋受损时应「不迟延地」通知房东。如果因为迟迟不联系而导致损失扩大，扩大的那部分损失，租户一方也可能被要求承担。

维修期间的房租能不能延后或者减免？

根据2020年施行的修订版民法，如果租赁物的一部分因灭失等非租户自身原因而无法正常使用，房租会按照无法使用部分的比例「当然」（自动）减少。此前的规则以租户「提出请求」为前提，而现行的思路是不需要租户特别提出请求，减免也会自然发生。

不过在实际操作中，具体的减免幅度和适用时点，很大程度上要根据受损程度和合同条款个案判断。建议自己记录清楚「哪一部分、多长时间无法使用」「对日常生活造成了多大影响」，这些记录会成为和管理公司沟通时的重要依据。

自己的家具家电被水泡坏，该怎么办？

建筑物本体的维修虽是房东义务，但租户个人的家具、家电、衣物等损失，原则上并不包含在内。这时候能派上用场的，是签租房合同时通常会加入的「家财保险」（很多情况下与「借家人赔偿责任保险」打包在一起）。台风、大雨造成的水灾损失是否在保障范围内，因保险产品和方案而异，签约时务必确认保单条款中是否包含水灾保障，以及自付金额是多少。

浸水等水灾造成的损失，有些保险产品会将其排除在保障范围外，或者设有一定比例的自付额。「因为买了保险就放心」并不可靠，签约时确认清楚保障范围和自付比例，才是实务上真正有用的做法。

自然老化、租户过失与灾害损坏，怎么区分？

退租结算押金时，通常会把自然老化（时间流逝造成的自然损耗）和租户过失造成的损坏区分开来。台风、大雨造成的损坏，只要不是因为租户自身管理疏忽引起的，一般会被归为「不可抗力造成的损坏」，与自然老化、过失损耗分开处理，也更不容易被要求由租户承担维修费。不过，如果被认定租户一方存在管理问题（比如外出时忘记关窗），最终的沟通结果也可能有所不同。

SUMIMOTO Hub 的App内，24小时在线的AI顾问会用多语言告诉你，发现房屋受损时第一步该记录什么、该联系谁。实际的责任划分和保险理赔与否，因合同条款和保单内容而异，最终请以管理公司、保险公司乃至专业人士的说明为准。