利率走升還能購屋嗎？從利率前提重新檢視日本房貸

2026年8月26日有報導指出，日本財務省2027年度預算概算要求總額為38兆6948億日圓，較2026年度當初預算增加15.1%；其中國債費為36兆6386億日圓，增加17.1%，創下歷史新高。各省廳概算要求總額在一般會計層面預計首次突破130兆日圓，將連續第四年刷新歷史最高。

站在看房的立場，真正值得注意的並非金額本身，而是前提的設定方式。用來試算國債費的假設利率被上調到了3.8%。2026年度預算編製階段是3.0%，2026年度概算要求階段是2.6%——換句話說，國家依照比先前更高的利率，重新排了自己的還款計畫。

這個3.8%不會變成你的房貸利率。它是試算國債利息支出的前提，與房貸適用利率是兩回事。但「國家正依利率走升的前提編列預算」這項事實，對即將揹上數十年借款的人而言，是判讀環境的材料。本文整理在利率前提發生變化的階段購屋時，值得提前到簽約之前確認的事項。個別判斷請向金融機構以及稅理士等具資格的專業人士確認。

「國家的假設利率3.8%」與房貸有什麼關係？

直接關係並不存在。國家試算國債利息時所用的前提利率，與銀行開給個人的房貸利率，定價方式與水準都不相同。將兩者混為一談，不是平白緊張，就是產生錯誤的安心感。

但兩者也並非全無關聯。日本銀行在2026年6月16日的金融政策決定會合上，將政策利率上調至1%左右，據稱是約31年來的水準。隨之而來的短期最優惠利率調升，使得三菱UFJ銀行宣布自2026年9月1日起調整房貸浮動利率的基準利率。國家上調假設利率，可以理解為同一波利率環境變化的映照。

因此實務上的做法，不是把3.8%當成房貸利率的預測值，而是把它讀成「借款成本的前提正在整體上移」這樣的環境認知。在此基礎上，再去確認自己的還款計畫能否承受這個前提。

浮動利率與固定利率，該選哪一個？

浮動利率型起步利率較低，但利率走升時還款額有可能增加；全期間固定型起步利率偏高，但到還清為止還款額不變。哪一個較划算取決於未來的利率走向，因此無法事先斷定哪一方正確。

較穩妥的思路，是把問題從「哪個較划算」換成「哪個撐得住」。選浮動，就用數字確認利率走升時家庭收支能否支撐；選固定，就把借款額壓到在該利率下也不吃力的水準。兩種情況下，決定性的依據都在自己的家庭帳本這一側，而不在市場那一側。

可貸額與可還額有什麼不同？

預審給出的是可貸額，那是金融機構「願意貸到這個數」的上限；而可還額是家庭「還得起到這個數」的上限，兩者並不一致。在利率走升的階段，意識到這道差額的意義會更大。

編列購屋預算時，實務上的基本原則是不要只看每月房貸還款額。固定資產稅、都市計畫稅，若是華廈還有管理費、修繕積立金與火災保險費，都是每年都要支出的持有成本。把年額除以12加到月付金上，用這個合計數去檢驗家庭收支，才更貼近實際。

外國籍購屋，該先確認什麼？

在日本，外國籍原則上也可以擁有不動產，所有權本身一般不受在留資格限制。實務上的門檻主要在融資一側：是否持有永住權、在留資格的種類與剩餘期間、在職年數、在日本國內的收入、頭期款比例等，通常都是審查項目。

各金融機構的標準不同，同樣的條件也可能得出不同結論。在開始找房之前，先向多家金融機構提交預審，把可貸額與條件以書面形式確認下來，就更容易避免臨近簽約時被要求追加頭期款這類狀況。

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