只靠買房就能拿到經營管理簽證嗎？資本金與事業計畫書的實務要點
買房或是在日本設立公司，並不會自動讓你取得「經營・管理」簽證（俗稱經營管理簽證）。制度上真正被重視的，是事業本身的實體性與持續性——先搞清楚審查到底在看什麼，看似繞遠路，其實才是最快的捷徑。
根據時事通信報導，2026年上半年（1—6月）訪日外國旅客人數較去年同期減少2.0%，為2108萬4800人，是五年來首次年減。其中訪日中國旅客較去年同期減少56.4%，為205萬8200人，背景是中國政府自2025年11月14日起呼籲本國公民減少赴日旅行（這是單一來源的數據，後續官方統計更新時數字可能會有調整）。即便渡航環境正在改變，圍繞「想透過在日本投資不動產取得經營管理簽證、在日本安家」的諮詢仍不見減少，其中最常被問到的問題就是：只靠買房，能不能拿到經營管理簽證？
經營管理簽證究竟對應哪種活動？
經營管理簽證適用的，是在日本國內經營某項事業、或從事該事業管理工作的活動。除了以公司代表身分參與經營之外，據稱擔任部長、廠長等管理職務也有可能符合條件。
它有時被稱為「投資簽證」，但單純出資並不足夠，前提是本人要實際參與經營或管理活動。
「資本金500萬日圓」這條線到底代表什麼？
經營・管理簽證的審查基準之一，通常被理解為：除了要在日本確保事業所（辦公場所）之外，事業規模還需符合「常勤職員2名以上」或「資本金／出資總額500萬日圓以上」其中一項。500萬日圓這個數字經常被單獨拿出來討論，但它只是眾多基準之一，符合這一條並不代表就能自動獲准。
實務上常被參考的數字
- 資本金／出資總額基準之一
- 500萬日圓
- 常勤職員數的替代基準
- 2名
- 在留期間上限區分之一
- 5年
- 事務所實態確認的實地訪查
- 1次以上
符合常勤職員2名以上時，可適用另一項基準
資本金不足500萬日圓時，符合這項也可以
實際核准期限依個案審查而定
是否進行依個案而異
只靠持有不動產，能被認定為「事業」嗎？
如果只是買入一兩戶區分所有的公寓用來出租，通常會被認為事業規模與實體性不足。據稱審查時不僅看是否取得物件，也會看是否具備房客管理、修繕應對、收支管理等實際營運體制。
若打算把不動產租賃業作為經營管理簽證的事業內容，據稱持有一定戶數以上、並準備好能證明管理實態的資料，在實務上相當重要。
所依據的法令與基準
- 《出入國管理及難民認定法》別表第一之二「經營・管理」項
- 依該法規定，此在留資格適用於在日本國內經營某項事業、或從事該事業管理工作的人員。
- 《出入國管理及難民認定法第七條第一項第二號基準省令》（經營・管理項）
- 據稱基準之一包括：在日本確保用於經營事業的事務所，且事業規模符合常勤職員2名以上，或資本金／出資總額500萬日圓以上。
事業計畫書裡，審查方會留意哪些重點？
事業計畫書需要具體寫明事業內容、收支預測、資金計畫、事務所概況等。如果收支預測過於樂觀、缺乏數據支撐，據稱容易讓人對事業的持續性產生疑慮。
尤其是不動產租賃業，預設租金、預設入住率、修繕費用等前提是否貼近市場實際水準，是被留意的重點之一。
從申請到獲准，大概需要多久時間？
從準備設立公司，到申請在留資格認定證明書、辦理簽證、最後入境，據稱整體流程一般需要數個月時間。由於各地出入國在留管理局的審查進度不同，實務上建議預留充裕的時間安排行程。
從設立公司到取得簽證的大致流程（參考）
| 階段 | 參考期間 | 主要工作 |
|---|---|---|
| 公司設立準備 | 1—2個月 | 製作公司章程、繳納資本金、辦理法人登記 |
| 申請在留資格認定證明書 | 1—3個月 | 向出入國在留管理局提交申請、等待審查 |
| 簽證申請與入境 | 2—4週 | 在駐外使領館領取簽證、辦理入境手續 |
| 首次更新在留資格 | 入境約1年後 | 基於事業實際營運狀況的更新審查 |
常見疏漏與對策
✕僅以虛擬辦公室作為事務所地址提出申請，被認定為不具備實體性。
→確保有實際可供辦公的專用空間，並準備租賃合約、照片等作為佐證資料。
✕事業計畫書中的收支預測過於樂觀，被質疑事業能否持續經營。
→用市場調查、周邊租金行情等數據支撐預測，並同時附上偏保守的情境假設。
✕資本金的匯款路徑不清楚，被要求說明資金來源。
→匯款前先用書面資料理清資金來源，如有需要準備贈與合約或匯款紀錄。
✕僅憑持有一兩戶區分所有公寓就主張構成「事業」，卻說不清管理體制。
→具體規劃房客應對、修繕、收支管理等業務體制，並整理成資料。
申請前檢查清單
- 確保了可作為事務所使用的專用空間
- 推進了公司章程與法人登記的準備工作
- 理清了資本金的匯款路徑與資金來源
- 事業計畫書中附上了收支預測的數據依據
- 確認了「常勤職員2名以上」或「資本金500萬日圓以上」兩者之一有實現的可能性
- 提前諮詢了行政書士等專業人士
- 確認了申請在留資格認定證明書所需的全部資料清單
常見問題
- Q. 只靠買房能取得經營管理簽證嗎？
- A. 通常來說，僅僅購買並持有物件會被認為事業實體性不足，還需要具備實際的經營與管理體制。
- Q. 資本金一定要500萬日圓嗎？
- A. 這是常見基準之一，但據稱也有其他符合條件的方式，例如雇用2名以上常勤職員。
- Q. 可以一個人同時兼顧經營和實務嗎？
- A. 據稱制度上是可行的，但可能會被要求就事業規模與實體性做更詳細的說明。
- Q. 從申請到獲准大概要多久？
- A. 從公司設立到在留資格獲准，一般需要數個月時間，建議提前預留充裕的行程安排。
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