淹水風險區就不能買房嗎？用災害風險地圖看懂選址邏輯

從海外尋找日本房產時，經常會聽到「這一帶在災害風險地圖上屬於淹水想定區域」，不少人一聽到就直接把這個地段從候選名單中剔除。日本每年都有颱風、豪雨相關新聞，看到地圖上被塗色，第一時間感到不安也很自然。

但在實務上，屬於淹水想定區域本身並不代表「不能買」。本文整理為什麼不動產交易中會強制說明災害風險地圖、色塊該怎麼判讀，以及購屋時真正需要確認的重點。

淹水風險說明真的是法律義務嗎？

根據2020年對《宅地建物交易業法》施行規則的修訂，位於依《水防法》劃定之洪水淹水想定區域內的宅地與建築物，一般認為需要在簽約前的重要事項說明（該法第35條）中，向買方說明該物件在水災風險地圖上的所在位置。

也就是說，如果仲介告訴你「這間房子在災害風險地圖上屬於淹水想定區域」，本身並不代表風險特別高，而是法律要求的例行說明程序，理解這一點會安心不少。

被塗色＝不能住嗎？該怎麼判讀風險等級

災害風險地圖上的色塊，是以「假設發生最大規模降雨等情形」為前提所做的模擬結果，一般並不代表該地點必然會發生淹水。同樣標示為淹水想定區域，淹水深度淺的區域與深的區域，應對方式也會有很大差異。

實務上，不建議只看有沒有塗色就一刀切判斷，更值得確認的是預估淹水深度、持續時間、到避難場所的距離，以及建築物本身的結構（是否挑高、主要生活空間是否位於樓上等）。

疊加版災害地圖能查到什麼？

日本國土交通省營運的「災害風險地圖入口網站」，只要輸入地址，就能一次疊加查看洪水、內水氾濫、暴潮、海嘯、土石流等多種風險，一般被視為最常用的查詢管道。除了意向房源本身，通勤・通學路線與最近的避難場所也值得一併確認，能為日常生活判斷提供更多依據。

部分地方政府還會公布自製的淹水模擬或避難計畫，因此實務上建議除了國家入口網站之外，也查看目標區域所在市區町村的官網。

了解風險之後，實際能做哪些因應？

屬於淹水想定區域，並不代表一定要從候選名單中剔除。預估淹水深度較淺，或主要生活空間位於樓上等情況下，風險的實際影響會因房源而異。

火災保險是否附加水災特約，也是一般認為需依選址風險來考慮的事項。各家保險公司的保費與理賠內容不同，簽約前多比較幾家條件，實務上會更穩妥。

在 SUMIMOTO Hub App 中，24小時在線的 AI 顧問會以多語言說明災害風險地圖的判讀方式與重要事項說明的重點。實際的購屋判斷與保險選擇，建議向持證的宅地建物交易士或理財規劃師再次確認。