買房後每年要繳多少稅？固定資產稅與都市計畫稅詳解

在日本買房，交易時的費用只是開始——之後每年都要繳納固定資產稅，部分地區還須另外繳納都市計畫稅。許多第一次在日本置產的人最想知道的是：這筆稅到底要繳多少？是不是按照買入價格計算？交屋時和賣方結算的那筆錢又是什麼性質？先講結論：應繳稅額並不是依購屋價格計算，而是以市區町村（地方政府）單獨核定的固定資產稅評估額為基礎，一般來說固定資產稅稅率約為1.4%、都市計畫稅上限約為0.3%左右。不過，住宅用地的課稅標準減免和新建住宅的減稅措施，往往會大幅降低實際負擔；反過來，交屋時常見的按日結算其實只是業界慣例，並非法律義務，這一點也是買方最容易誤會的地方。

本文將依序整理固定資產稅與都市計畫稅的基本機制、計算方式、可適用的減免措施、繳稅通知書送達的時間，以及購屋時常見的誤解。由於實際稅額與減免適用條件會因地方政府和物件狀況而異，最終請務必向物件所在地的市區町村公所（稅務課）或稅理士（日本的稅務士）確認正確數字。

固定資產稅是什麼？向誰、以哪個時間點課稅？

固定資產稅是市區町村（地方政府）針對擁有土地、房屋及部分可折舊資產的人所課徵的地方稅。課稅基準日是每年1月1日（稱為賦課期日），只要在該日登記於不動產登記簿及固定資產課稅台帳上的所有權人，就必須負擔該年度全年份的稅額。

也就是說，就算在1月2日把房子賣掉，原則上該年度的固定資產稅納稅義務人仍然是賣方（原屋主）。年度中途所有權移轉時，地方政府並不會自動把稅額按天數拆算、分別向買賣雙方重新請款。這一點和後面提到的交屋日按日結算常見誤解直接相關，務必特別留意。

都市計畫稅和固定資產稅有什麼不同？

都市計畫稅同樣是市區町村課徵的地方稅，但課稅範圍比固定資產稅窄很多。只有位於都市計畫法規定的市街化區域（都市化促進區域）內的土地和房屋才須繳納都市計畫稅，市街化調整區域或都市計畫區域以外的不動產原則上不須課稅。用途上，都市計畫稅屬於指定用途的目的稅，主要用於都市計畫事業、土地重劃等城市建設項目，這和不限定用途的普通稅——固定資產稅——性質不同。

因此，即使在同一個市區町村內，所購土地是否屬於市街化區域，會直接決定是否須繳納都市計畫稅。建議在看屋階段，就透過都市計畫圖或向地方政府的都市計畫課確認這項區域劃分。

稅額具體怎麼算？評估額與稅率的關係

固定資產稅與都市計畫稅，都是以課稅標準額（原則上即固定資產稅評估額）乘以稅率計算而得。固定資產稅評估額並不是購屋價格或市場時價，而是市區町村依據總務省訂定的固定資產評估基準所單獨核定的數值。作為一般參考，土地的評估額有時被認為大致相當於公告地價的六到七成左右，建物則多依重建價格另行評估，但這僅是籠統的參考比例，實際數字因物件與地方政府而異，落差可能不小。

稅率方面，固定資產稅在地方稅法中規定的標準稅率為1.4%，但這只是基準稅率，市區町村可以透過條例訂定不同稅率，部分地方政府會因財政狀況而採用高於1.4%的稅率。都市計畫稅則設有0.3%的制限稅率（上限），實際稅率在此上限以內，由各地方政府自行以條例訂定。因此，正確稅率務必以物件所在地地方政府的規定為準。

此外，固定資產稅評估額並非每年調整，原則上每三年會進行一次評價替え（重新評估），屆時會反映地價變動與建物折舊等因素，稅額可能因此變動。也就是說，購屋當年的稅額不見得會一直維持不變。

住宅用地的課稅標準特例能省多少稅？

已蓋有住宅的土地，可享有固定資產稅與都市計畫稅課稅標準額的特別減免。具體來說，每戶住宅200平方公尺以內的部分（小規模住宅用地），固定資產稅的課稅標準額可減至評估額的六分之一，都市計畫稅可減至三分之一；超過200平方公尺的部分（一般住宅用地），固定資產稅減至三分之一，都市計畫稅減至三分之二。

這項減免幅度相當可觀，也是為什麼在土地上蓋住宅、而不是長期閒置成空地，往往能明顯降低土地部分稅負的原因之一。但要注意，一旦拆除建物變成空地，或該土地不再符合住宅用途，就會失去這項特例，稅額可能會突然大幅上升——這一點在拆除既有建物前尤其該先評估清楚。實際適用條件與面積換算方式，可能因地方政府的執行細節而略有差異，建議以繳稅通知書內容或向地方政府稅務課洽詢為準。

新建住宅的減稅措施是什麼？能維持多久？

符合一定條件的新建住宅，可在一定年限內將固定資產稅稅額本身減半。作為一般參考，一般獨棟住宅通常約為新建後3年，符合耐火・準耐火構造的中高層集合住宅（大樓）則約為新建後5年，實際年限依建物構造、樓層數等條件而有所不同；不過這些年限與適用條件可能隨稅制修正而調整，請將其視為參考數值，並向地方政府或稅理士確認最新規定。

容易被忽略的一點是，這項減免屬於限時措施，減免期結束後稅額就會恢復到原本水準（感覺上就像稅額突然變高）。如果只看新建當年繳稅通知書上的金額，誤以為這個數字會一直持續下去，幾年後很可能會對突然增加的稅負感到意外。

繳稅通知書什麼時候寄到？該怎麼繳？

在多數市區町村，固定資產稅與都市計畫稅的繳稅通知書通常會在每年4月到6月左右寄出，寄給當年1月1日時點登記在案的所有權人。繳納方式一般可以選擇一次繳清全年稅額，或依大多數地方政府提供的一年四期（第1期至第4期）分期繳納。繳納對象是物件所在的市區町村，實際可用的繳納方式（銀行帳戶轉帳、便利商店或金融機構櫃檯繳納、透過地方稅共通納稅系統線上繳納等）會因地方政府而異。

通知書上也會列出固定資產稅評估額、課稅標準額，以及所適用的各項減免措施明細，收到後建議不要只看總金額，也要核對明細內容，這樣有助於避免下面提到的一些常見誤解。

固定資產稅與都市計畫稅的制度本身並不算複雜，但自己的物件具體適用哪些減免、能維持到什麼時候、繳稅通知書上哪些數字才是重點，通常還是得對照實際文件才能看懂。透過SUMIMOTO Hub App的24小時多語言AI顧問，就算不熟悉日文，也能隨時用自己的母語詢問繳稅通知書的看法，以及交屋時按日結算的相關問題。不過，最終的具體稅額、減免措施是否適用，以及按日結算的法律性質，仍建議務必向物件所在地的市區町村公所（稅務課）或稅理士等專業人士進一步確認。