首都圈房價為何突破1億日圓？海外投資人該如何解讀這波漲勢

根據不動產經濟研究所公布的數據，2026年上半年（1〜6月）首都圈新建分售公寓平均價格達到1億135萬日圓，首次在半年度統計中突破1億日圓大關。「東京的房子已經買不起了」「現在不買以後更貴」——看到這則新聞，不少海外華人讀者可能會有類似的第一反應。

不過「均價1億日圓」是把整個首都圈拉平後得出的數字，各地區的漲幅其實差異相當大。本文將按地區拆解這次公布的具體內容，供正在考慮從海外投資或購置日本房產的讀者，參考該如何解讀這類「均價新聞」。

均價突破1億日圓，背後的真實情況是什麼？

本次公布中，與均價上漲同時出現的，還有供給戶數減少與成交步調放緩。2026年上半年新推出住宅戶數較去年同期減少0.8%，為7,989戶，是上半年度連續第5年下降。首月簽約率為64.8%，較去年同期下降1.8個百分點，庫存則增加363戶至6,389戶。

也就是說，「價格在漲，但供給在減、簽約步調略有放緩、庫存在累積」。這種局面與其說是需求旺盛導致的供不應求，不如說更多是建材、人工等營建成本上漲被持續轉嫁到價格上。把「價格上漲」簡單等同於「需求旺盛」，可能與實際情況有落差。

各地區的漲幅差異說明了什麼？

拉高均價的，並不只是市中心區域。本次公布按地區列出了價格與年增率，從漲幅來看，反而是郊區表現最為突出。

千葉縣年增率+56.8%、神奈川縣+20.0%，漲幅都遠高於東京23區的+9.1%。這類跳漲往往是個別大型開發案拉高了地區均價，並不代表當地整體行情統一上漲了五六成。相較之下，埼玉縣為-1.3%，幾乎持平——同屬首都圈，各地區的「體感溫差」其實相當明顯。

這個數字對海外投資人的資產配置意味著什麼？

對正在考慮從海外投資日本房產的讀者而言，真正重要的不是「均價1億日圓」這個數字本身，而是它背後的組成。在個別大案就能明顯拉動地區均價的市場裡，僅憑地區平均價格判斷某間具體房源是貴是便宜，風險不小。只有確認到該房源所在町丁目（細分街區）的近期成交實例，才能判斷價格是否合理。

另外，新建公寓價格上漲，並不代表租金報酬率同步上升。如果取得成本上漲的速度快於租金上漲速度，表面報酬率反而會下降。不建議僅憑價格新聞做投資決策，務必結合預估租金重新試算報酬率。

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