買中古屋一定要做房屋檢查嗎？日本既存住宅購屋該確認的關鍵點

考慮購買中古屋時，經常會遇到「要不要做房屋狀況檢查（インスペクション）」「這到底是不是強制的」這類疑問。先講結論：檢查本身並非法律上的強制義務，但仲介公司在簽訂媒介合約時，是否能為你安排第三方檢查機構，這一點的說明義務是寫進《宅地建物交易業法》裡的。先分清楚哪些是義務、哪些是可選，看屋到簽約的流程就不容易走冤枉路。

本文整理購買既存住宅（中古屋）時，房屋狀況檢查在制度上處於什麼位置、重要事項說明與簽約環節該核對什麼，以及自己委託檢查時的費用與注意點。

房屋檢查是強制的嗎？宅建業法規定了什麼？

2018 年 4 月施行的修訂版《宅地建物交易業法》規定，仲介公司在簽訂媒介合約時，有義務說明是否能夠為委託人安排既存住宅狀況調查（房屋檢查）的實施機構。這只是「說明能否安排」的義務，檢查本身要不要做，仍由買賣雙方自行決定。

如果房源已經做過房屋檢查，仲介公司在重要事項說明環節，有義務告知檢查結果的概要。選擇未做檢查的房源，購屋本身在法律上並無障礙，但事後若就房屋狀況產生糾紛，「不知道」這種說法會更難成立，這一點值得留意。

重要事項說明書、37條書面到底要核對什麼？

簽約前交付的重要事項說明書，通常會記載是否實施過房屋檢查，若已實施，還會寫明結果概要。簽約成立時交付的書面（業內稱「37條書面」），也會記載買賣雙方就建築物承重結構等關鍵部位狀況所確認的事項。

把這兩份文件對照著看，就能區分出三種情況：已檢查且未發現問題、根本沒做過檢查、做過檢查但有被指出的問題點。

自己委託房屋檢查時，一般會看哪些項目？

如果賣方沒有實施檢查，買方也可以自費委託第三方機構進行檢查。以常見的木造獨棟住宅為例，檢查項目通常包括漏水痕跡、地基是否有裂縫、柱樑是否傾斜、給排水管的狀況等，透過目視與儀器檢測確認。

費用會因建築面積與檢查範圍不同而有所差異，一般以數萬日圓起跳作為參考，具體金額建議向委託的檢查機構索取報價確認。

「既存住宅買賣瑕疵保險」也是一個可以考慮的選項

房屋檢查結果如果達到一定標準，該住宅有可能可以加入既存住宅買賣瑕疵保險。這類保險通常被介紹為：交屋後若在建築物承重結構等關鍵部位發現瑕疵，可涵蓋相應的修補費用，而加入的前提是通過保險法人的檢查。

對於不滿足房貸抵扣（住宅貸款減稅）屋齡要求的中古屋來說，投保這類瑕疵保險有時會成為享受部分稅收優惠的依據之一，詳細建議向稅理士等專業人士確認。

SUMIMOTO Hub 的App內，24小時線上的AI顧問會用多語言幫你梳理，重要事項說明書和房屋檢查報告裡該重點看哪些地方。不過報告內容的專業判斷，以及最終合約條件的決定，仍建議向建築師、宅地建物交易士等有資質的專業人士確認。