預售公寓還能買嗎？東京23區破1.45億日圓後的收益率算法

經營不動產AI估價服務的MFS公司於2026年9月10日公布的「CAPS價格動向報告」顯示，換算成3LDK、70㎡計算，預售公寓（竣工前）的AI估價全國平均為6,795萬日圓（年增8.9%），東京23區則來到1億4,572萬日圓（年增13.3%）。漲勢進入今年後仍在延續。

只看到「房價一直在漲」這個事實，很容易產生「現在不買以後更買不起」的焦慮。但若是把它當作收益物件來考量，房價水準本身並非重點，重點在於這個價格能換來多少收益率。本文整理預售公寓作為投資標的時該如何看懂收益率，以及簽約前需要核對的要點。

AI估價等於「現在的合理價格」嗎？

像CAPS這類AI估價服務，是把過往成交案例與市場走勢做統計處理，每月更新標的物件的推算價格。由於是根據大量數據機械算出，比起單憑個人感覺，確實更客觀一些。

不過，AI估價終究是統計模型下的推算值，並不等同於實際成交價格。就算是同一條路線、同一屋齡段的房源，也會因為景觀、採光、管理狀況而在成交價上有落差。比較務實的做法，是把估價當作掌握行情的一個起點，而不是直接視為「該出的價」。

表面收益率和實質收益率，差別在哪？

比較收益物件時，最先看到的通常是「表面收益率」——年租金收入除以物件價格，算法簡單，但完全沒有把持有期間的各項支出算進去。

要看到手上真正能留下多少，需要用扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅、火災保險費等成本之後的「實質收益率」來估算。同一套房子，表面收益率看起來不錯，換算成實質收益率卻沒那麼亮眼，這種情況並不少見。

舉例來說，若物件價格為1億4,572萬日圓、預估月租金28萬日圓，表面收益率約為年336萬日圓÷1億4,572萬日圓≈2.3%。再扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅等，並把各項手續費計入分母算出實質收益率，數字通常會進一步下降。價格越高，表面與實質之間的落差對投資判斷的影響就越大。

預售（竣工前）物件特有的核對要點是什麼？

預售公寓與已竣工的物件不同，沒辦法實地看到成品，只能靠圖面和示意圖來判斷，這使得核對合約條款變得格外重要。

根據日本《宅地建物交易業法》，銷售未竣工物件時，若訂金等金額超過一定標準，業者需要採取保全措施。簽約前確認清楚是否屬於保全措施對象、由哪家保證機構承接，能在賣方經營狀況發生變化時降低自身風險。

房價上漲階段，容易忽略什麼？

行情越是一路走高，「現在不買就趕不上了」的心理就越容易被觸發。但既然是收益物件，判斷依據就不該只是購入時的價格，而是包括持有期間租金收入、各項支出，直到出場（轉售）在內的整體收支。

尤其要注意的是，AI估價漲幅並不會自動等於未來租金的漲幅。房價和租金未必同步聯動，在價格單方面領先的階段，收益率往往是收窄而非擴大。

SUMIMOTO Hub 應用內可以用AI估價功能比較多套物件的收益率，24小時線上的AI顧問會用多語言解說重要事項說明該怎麼看、訂金保全措施該核對哪些要點。合約條款的最終確認，也請諮詢宅地建物交易士等有資格的專業人士。