除了房价还要准备多少？日本购房杂费明细一览
在日本购房，需要准备的资金并不只有房价。从海外购置时，还会增加文件翻译公证与跨境汇款的费用，资金计划留出余量会更稳妥。
杂费参考
- 二手房杂费
- 6〜9%
- 新房杂费
- 3〜6%
- 中介手续费上限
- 3%＋6 万日元
相对于房价的比例
相对于房价的比例
针对成交额 400 万日元以上部分，另加消费税
中介手续费最多能收多少？
经由中介公司成交时，手续费上限由《宅地建物取引业法》规定。就成交额超过 400 万日元的部分，上限约为「房价 × 3% + 6 万日元 + 消费税」。若从卖方直接购买新房，也可能完全不产生中介手续费。
税金在什么时候、分几次发生？
税金并非一次性缴清，而是分散在签约时、交割时与取得后三个节点。尤其不动产取得税会在交割后一段时间才寄来缴款通知，因此实务上的诀窍是：交割时不要把手头资金用尽。
杂费明细与发生时点
| 项目 | 发生时点 | 参考金额 |
|---|---|---|
| 印纸税 | 签约时 | 依合同金额而定 |
| 中介手续费 | 签约时・交割时 | 3% + 6 万日元 + 消费税（400 万日元以上部分） |
| 登记许可税 | 交割时 | 所有权转移・抵押权设定，设有减免措施 |
| 司法书士报酬 | 交割时 | 数万至十几万日元 |
| 火灾保险・地震保险 | 交割时 | 依保障内容与期间而定 |
| 按日结算款项 | 交割时 | 管理费、修缮公积金、固定资产税等 |
| 贷款手续费・保证费 | 交割时 | 依贷款额与产品而定 |
| 不动产取得税 | 取得后数月 | 设有减免措施 |
相关法律依据
- 《宅地建物取引业法》第 46 条
- 规定宅地建物取引业者可收取的报酬额不得超过国土交通大臣所定金额，这是中介手续费上限的依据。
- 《地方税法》第 73 条之 2
- 规定不动产取得税就不动产的取得，由不动产所在的都道府县向取得者征收。
- 《登录免许税法》第 9 条・别表第一
- 按登记种类分别规定课税标准与税率。住宅用房屋可能适用减免措施。
从海外购买会多出哪些费用？
除司法书士报酬、火灾与地震保险费、管理费与修缮公积金及固定资产税的按日结算、使用贷款时的手续费与保证费之外，还需承担委托书与签名证明的公证、翻译费用。交割资金的跨境汇款手续费与到账所需天数，也要一并纳入预估。
常见疏漏与对策
✕只按房价编制资金计划，杂费部分出现缺口。
→二手房按 6〜9%、新房按 3〜6% 从一开始就把杂费计入。
✕交割时用尽手头资金，数月后的不动产取得税付不出来。
→交割后仍保留相当于取得税预估额的资金。
✕跨境汇款未能在交割日前到账。
→确认汇出行的所需天数与限额，留足提前量再汇款。
✕未计入翻译与公证费用，总额超出预期。
→梳理所需文件，把翻译、公证与邮寄费用一并纳入资金计划。
资金计划检查清单
- 已按含杂费的总额确认预算
- 已确认中介手续费的有无与金额
- 已确认登记许可税减免措施能否适用
- 已估算不动产取得税并预留相应资金
- 已取得司法书士报酬的报价
- 已确认火灾保险与地震保险的保费
- 已确认按日结算的项目与概算金额
- 已确认跨境汇款的手续费、所需天数与限额
常见问题
- Q. 杂费可以计入贷款吗？
- A. 有些产品允许把杂费一并纳入贷款，但条件因金融机构而异，请事先确认。
- Q. 中介手续费可以谈吗？
- A. 法令规定的是上限而非下限。视房源与公司而定，仍有商量余地。
- Q. 不动产取得税的通知什么时候到？
- A. 一般在取得后数月送达，具体时间因自治体而异。
- Q. 减免措施能用到什么时候？
- A. 减免措施常设有适用期限。能否适用与截止时间，请以签约时点的最新资讯为准。
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