外国人也能享住房贷款减税吗？令和8年度税改与非居民注意事项

令和8年度（2026年度）税制改正大纲确定，住房贷款减税（住宅ローン控除）的适用期限将从2025年底延长5年至2030年底。与此同时，所得税免税额度——也就是俗称的「年收入之壁」——2026年度预计也会上调至178万日元。不少正在考虑在日本购房的海外读者、外籍人士都会问：这项减税自己能不能用？

先说结论：住房贷款减税并不限制国籍，但能否适用，首先取决于你在税法上是否属于「居民（居住者）」。下面依次梳理制度基本情况、令和8年度改正的要点，以及非居民尤其需要注意的地方。

住房贷款减税到底是什么制度？

通过住房贷款新建、购买或翻修自住房屋时，可以按年末贷款余额的一定比例，直接从应缴所得税额中扣除。据称扣不完的部分，通常还能有一部分从次年度的居民税中继续扣除。

由于是从税额中直接扣除，而不是从应纳税所得额中扣除，通常认为节税效果会比一般的所得扣除更明显。

外国人（居民・非居民）也能适用吗？

制度本身并不以国籍作为条件。关键在于是否符合日本所得税法上「居民」的认定——通常根据是否在日本国内有生活的根据地（住所），或是否连续居住满1年以上来判断。如果因工作签证、经营管理签证等原因把生活根据地放在日本、并办理了住民票，一般可以作为居民适用该减税。

反之，如果生活根据地仍在海外，只是在日本购入了房产，原则上会被认定为非居民，不能适用住房贷款减税。像因单身赴任等原因暂时成为非居民的情形，具体如何处理因人而异，实务上建议提前咨询税理士。

令和8年度改正具体改了什么？

此次改正的核心，是把原定2025年底到期的适用期限延长5年至2030年底。同时，要求隔热等级达到6级以上并配备可再生能源设备的「GX志向型住宅」，预计不再局限于育儿家庭，而是扩大到全体家庭都能适用。

适用该减税的主要条件有哪些？

实务上常被确认的条件包括：居住面积达到一定标准、取得房屋后一定期限内入住、合计所得金额在一定额度以下等。据称二手房另有房龄、抗震性能方面的要求。

确定申告需要准备哪些材料？

第一年原则上需要办理确定申告（个人所得税申报），通常需附上与购房贷款相关的年末余额证明书、登记事项证明书、买卖合同复印件等材料。工薪族从第二年起，部分情况下可以通过年末调整（年末调整）处理，无需单独申报。

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