修缮积立金会突然上涨吗？拖累老公寓投资收益率的固定支出

9 月 29 日，总务省公布了 2025 年 10 月人口普查的确定值：总人口约 1 亿 2297 万人，较 2020 年减少 2.5%，据报道人口增加的只有东京。人口流向左右着投资区域的需求，也正因如此，购入后逐渐显现的固定支出同样需要纳入收益的测算。

在日本投资区分公寓时，看到表面收益率 5% 出头的房源，购入后却发现每月管理费、修缮积立金上调，实际到手的收益越来越薄——这在房龄较长的楼里并不少见。结论是：管理费和修缮积立金是与租金高低无关的固定支出，而修缮积立金常按建筑老化程度分阶段上调，会明显左右实质收益率。

本文整理管理费与修缮积立金的区别、积立金上涨的原因、上调后实质收益率的试算，以及购买前应确认的文件和相关条文。文中数字为说明用的假设例，实际金额和流程因楼栋、管理组合而异。做最终决定前，请务必向管理公司和有资质的专业人士确认。

管理费和修缮积立金有什么区别？

管理费用于日常维护，如入口和走廊的清扫、电梯保养检查、管理员人工、公共部分电费等。修缮积立金则是为将来外墙涂装、屋顶防水、给排水管更换等大规模修缮预先积存的费用，用途不同。两者都由区分所有者按月缴纳，即使出租，缴纳义务也在所有者身上。

对投资者而言，关键在于这两项在空置期间照样产生。没有租金入账的月份也要付管理费和积立金，空置越久，对现金流的影响越大。

修缮积立金为什么会上涨？

积立金的设定方式有两类：从一开始就固定金额的“均等积立方式”，以及起初定得较低、之后逐步上调的“阶段增额积立方式”。新房阶段为了让月额看起来更低，常采用后者，因此随房龄增加而上调，通常是计划中早已预设的。

房龄变长后，材料费和人工费上涨、劣化快于预期、积立金不足而收取一次性费用等，都可能促使管理组合大会决议上调。由于上调由大会决议决定，单个所有者通常很难单独拒绝，做收支测算时应把这一点当作前提。

积立金上调后，收益率会变多少？

下面的试算假设：购入价 2,000 万日元，月租金 9 万日元（年 108 万日元），管理费每月 1.0 万日元，修缮积立金每月 1.0 万日元，固定资产税·都市计划税每年 8 万日元。未计入空置损失、管理委托费、中介费和所得税，实际到手金额会低于此数。

仅积立金上调一项，实质收益率就从 3.8% 降到 2.9%，约下降 0.9 个百分点。可见即使表面收益率不变，固定支出的变化也会明显改变投资的账面。

购买前应确认什么？

购买前，应查看重要事项说明书中的管理费、积立金现额及拖欠情况，同时确认长期修缮计划、积立金余额和最近的大会议事录。尤其要看长期修缮计划预定何时上调积立金，以及余额相对计划是否充足。

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