修繕積立金會突然上漲嗎？拖累老公寓投資報酬率的固定支出

9 月 29 日，總務省公布了 2025 年 10 月人口普查的確定值：總人口約 1 億 2297 萬人，較 2020 年減少 2.5%，據報導人口增加的只有東京。人口流向左右著投資區域的需求，也正因如此，購入後逐漸浮現的固定支出同樣需要納入收益的試算。

在日本投資區分公寓時，看到表面報酬率 5% 出頭的物件，購入後卻發現每月管理費、修繕積立金調漲，實際到手的收益越來越薄——這在屋齡較長的大樓並不少見。結論是：管理費與修繕積立金是與租金高低無關的固定支出，而修繕積立金常依建物老化程度分階段調漲，會明顯左右實質報酬率。

本文整理管理費與修繕積立金的差異、積立金上漲的原因、上調後實質報酬率的試算，以及購買前應確認的文件與相關條文。文中數字為說明用的假設例，實際金額與流程因大樓、管理組合而異。做最終決定前，請務必向管理公司與具資格的專業人士確認。

管理費和修繕積立金有什麼不同？

管理費用於日常維護，例如入口與走廊的清掃、電梯保養檢查、管理員人事費、公共部分電費等。修繕積立金則是為將來外牆塗裝、屋頂防水、給排水管更換等大規模修繕預先積存的費用，用途不同。兩者皆由區分所有者按月繳納，即使出租，繳納義務仍在所有者身上。

對投資者而言，關鍵在於這兩項在空置期間照樣產生。沒有租金入帳的月份也要付管理費與積立金，空置越久，對現金流的影響越大。

修繕積立金為什麼會上漲？

積立金的設定方式有兩類：從一開始就固定金額的「均等積立方式」，以及起初訂得較低、之後逐步調升的「階段增額積立方式」。新成屋階段為了讓月額看起來較低，常採用後者，因此隨屋齡增加而調升，通常是計畫中早已預設的。

屋齡變長後，材料費與人工費上漲、劣化快於預期、積立金不足而收取一次性費用等，都可能促使管理組合大會決議調漲。由於調漲由大會決議決定，單一所有者通常很難單獨拒絕，做收支試算時應把這一點當作前提。

積立金調漲後，報酬率會變多少？

下面的試算假設：購入價 2,000 萬日圓，月租金 9 萬日圓（年 108 萬日圓），管理費每月 1.0 萬日圓，修繕積立金每月 1.0 萬日圓，固定資產稅・都市計畫稅每年 8 萬日圓。未計入空置損失、管理委託費、仲介費與所得稅，實際到手金額會低於此數。

僅積立金調漲一項，實質報酬率就從 3.8% 降到 2.9%，約下降 0.9 個百分點。可見即使表面報酬率不變，固定支出的變化也會明顯改變投資的帳面。

購買前應確認什麼？

購買前，應查看重要事項說明書中的管理費、積立金現額及積欠情況，同時確認長期修繕計畫、積立金餘額與最近的大會議事錄。尤其要看長期修繕計畫預定何時調升積立金，以及餘額相對計畫是否充足。

在 SUMIMOTO Hub 應用程式中，24 小時在線的多語言 AI 顧問，可以為您說明計入管理費、修繕積立金後的實質報酬率思路，以及重要事項說明書的讀法。做最終決定前，也建議向具資格的專業人士確認。