交房后发现房屋缺陷怎么办？日本「契约不适合责任」的通知期限与可主张的权利

在日本买了二手房，交房之后才发现漏水或白蚁——对身在海外、无法亲自到场查验的买家来说，这尤其让人不安。日本民法对这类「交房后的缺陷」规定了卖方的契约不适合责任。

不过，能主张什么、多久内要通知，在实务上很大程度取决于卖方是不动产公司还是个人。本文整理买家需要先了解的基本知识。

什么是「契约不适合责任」？

契约不适合责任，是指交付的房屋与合同约定的内容不符时，卖方需要承担的责任。它是2020年民法修订后取代旧「瑕疵担保责任」的制度。是否「不符」，一般以合同和重要事项说明书中实际写了什么为判断基准。

例如合同写明「无漏水」而实际漏水，可能构成不适合；但如果明确写了「有漏水痕迹，按现状交付」，这一点通常就较难主张。签约前的书面确认，直接决定了交房后你能主张的权利。

买方可以向卖方请求什么？

民法规定买方可采取的手段有：①请求补正履行（如修补）、②请求减少价款、③请求损害赔偿、④解除合同。基本顺序是先请求修补，对方不修补时再进入减价。

解除合同一般认为仅限于不适合的程度不轻微的情形。实务中，常见做法是先取得修补费用的报价，以此为依据与卖方协商减价或费用分担。

最晚要在什么时候通知卖方？

民法第566条规定，对于种类、品质上的不适合，买方自知悉时起1年内未通知卖方的，原则上不能再请求补正履行、减价等。这里要求的是「通知」，一般认为并不需要在1年内提起诉讼。

不过实务上，合同常会把责任期间缩短。个人之间的二手房买卖，约定交房后3个月左右的情况并不少见。期间极短或完全免责的特约，务必在签约前充分理解。

公司卖方和个人卖方有什么不同？

卖方是不动产公司时，宅建业法第40条会限制对买方不利的特约。即使缩短通知期间，若不是自交房起2年以上，该特约也不被认为有效。

卖方是个人时没有这类限制，缩短期间或免责特约都可由双方约定。因此购买个人持有的房屋时，签约前确认能否做房屋检查（建物状况调查）、能否投保二手房买卖瑕疵保险，是事后保障的关键。

在 SUMIMOTO Hub 应用中，24小时在线的 AI 顾问可用多语言解读重要事项说明书和合同中的责任条款，AI 估价也能帮助你梳理房屋状况。具体的法律判断，请向有资质的专业人士确认。