引渡し後に欠陥が見つかったら？「契約不適合責任」の通知期限と請求できること

日本で中古住宅を購入し、引渡しを受けた後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった――海外から購入した買主ほど、現地で確認しにくいために不安になりやすい場面です。この「引渡し後の欠陥」について、民法は売主の責任（契約不適合責任）を定めています。

ただし、請求できる内容と通知の期限は、売主が不動産会社か個人かによって実務上の扱いが大きく変わります。本記事では、買主が知っておきたい基本を整理します。

「契約不適合責任」とは何？

契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。2020年の民法改正で、従来の「瑕疵担保責任」に代わって整理されたものです。「契約の内容に適合しない」かどうかは、契約書や重要事項説明書にどう書かれていたかが基準になります。

たとえば、契約書に「雨漏りなし」と記載があったのに実際は雨漏りしていた場合は不適合にあたり得ますが、「雨漏りの跡あり、現状有姿で引渡し」と明記されていれば、その点は不適合とされにくいのが一般的です。契約前の書面確認が、そのまま引渡し後の権利を左右します。

買主は売主に何を請求できる？

民法は、買主が請求できる手段として、①履行の追完（修補など）、②代金の減額、③損害賠償、④契約の解除を定めています。まずは修補を求め、それが行われない場合に代金減額へ進むのが基本的な順序とされています。

契約の解除は、不適合の程度が軽微でない場合に限られると解されています。実際には、修補費用の見積もりを取り、その金額を根拠に減額や費用負担を交渉する流れが多く見られます。

通知はいつまでにすればいい？

民法第566条は、種類・品質に関する不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則として履行の追完や代金減額などを請求できなくなるとしています。ここで求められているのは「通知」であり、1年以内に訴訟まで起こす必要があるわけではないと解されています。

一方、実務では契約書で責任を負う期間を短く定めることが少なくありません。個人間の中古売買では、引渡しから3か月程度とする例も見られます。期間が極端に短い、あるいは責任を全面的に免除する特約がある場合は、その内容を契約前に十分理解しておく必要があります。

業者売主と個人売主では何が違う？

売主が不動産会社の場合は、宅建業法第40条により、買主に不利な特約が制限されます。通知期間を短くする場合でも、引渡しから2年以上とする特約でなければ有効とされません。

売主が個人の場合はこうした制限がなく、期間の短縮や免責の特約も当事者の合意で定められます。そのため、個人売主の物件では、契約前のインスペクション（建物状況調査）と、既存住宅売買瑕疵保険の利用可否を確認しておくことが、事後の備えとして重要になります。

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