交屋後發現房屋缺陷怎麼辦？日本「契約不適合責任」的通知期限與可主張的權利

在日本買了中古屋，交屋之後才發現漏水或白蟻——對人在海外、無法親自到場查驗的買家來說，這特別讓人不安。日本民法對這類「交屋後的缺陷」規定了賣方的契約不適合責任。

不過，能主張什麼、多久內要通知，在實務上很大程度取決於賣方是不動產公司還是個人。本文整理買家需要先了解的基本知識。

什麼是「契約不適合責任」？

契約不適合責任，是指交付的房屋與合約約定的內容不符時，賣方需要承擔的責任。它是2020年民法修訂後取代舊「瑕疵擔保責任」的制度。是否「不符」，一般以合約和重要事項說明書中實際寫了什麼為判斷基準。

例如合約寫明「無漏水」而實際漏水，可能構成不適合；但如果明確寫了「有漏水痕跡，按現況交付」，這一點通常就較難主張。簽約前的書面確認，直接決定了交屋後你能主張的權利。

買方可以向賣方請求什麼？

民法規定買方可採取的手段有：①請求補正履行（如修補）、②請求減少價款、③請求損害賠償、④解除合約。基本順序是先請求修補，對方不修補時再進入減價。

解除合約一般認為僅限於不適合的程度不輕微的情形。實務中，常見做法是先取得修補費用的報價，以此為依據與賣方協商減價或費用分擔。

最晚要在什麼時候通知賣方？

民法第566條規定，對於種類、品質上的不適合，買方自知悉時起1年內未通知賣方的，原則上不能再請求補正履行、減價等。這裡要求的是「通知」，一般認為並不需要在1年內提起訴訟。

不過實務上，合約常會把責任期間縮短。個人之間的中古屋買賣，約定交屋後3個月左右的情況並不少見。期間極短或完全免責的特約，務必在簽約前充分理解。

公司賣方和個人賣方有什麼不同？

賣方是不動產公司時，宅建業法第40條會限制對買方不利的特約。即使縮短通知期間，若不是自交屋起2年以上，該特約也不被認為有效。

賣方是個人時沒有這類限制，縮短期間或免責特約都可由雙方約定。因此購買個人持有的房屋時，簽約前確認能否做房屋檢查（建物狀況調查）、能否投保中古屋買賣瑕疵保險，是事後保障的關鍵。

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