买房中介费怎么算？日本仲介手数料的上限与“3%+6万日元”速算法

在日本买房，除了房价，一定要确认的就是仲介手数料（中介费）。房价达到几千万日元时，仅中介费就超过100万日元并不少见。

本文通过计算示例，回答“中介费的上限是怎么定的”“大概是多少钱”这两个问题。金额仅为参考，实际交易请务必以中介合同和重要事项说明书为准。

中介费的上限由谁、怎么规定？

房地产公司（宅地建物交易业者）在买卖中介中可收取的报酬，上限由《宅地建物交易业法》规定。具体的计算方法由国土交通大臣通过告示确定，业者不得收取超出该额度的报酬。

上限是“对委托人的一方”而言。当同时接受买方和卖方委托时，一般认为可分别在各自上限范围内向双方收取。另外，中介费是中介促成交易后才产生的成功报酬，原则上不会在合同成立前收取。

“3%+6万日元”是怎么算出来的？

报酬上限的基本算法，是把成交价（不含税）分成三个区间，各自乘以相应费率后相加。

实务中，只要房价超过400万日元，用整理后的速算式“成交价×3%+6万日元”就能得到相同结果，再加上消费税（课税业者为10%）。例如不含税1,000万日元，区间法和速算式结果都是36万日元，含税为39.6万日元。

不同房价的中介费大概是多少？

用速算式可以轻松算出各价位的上限。下表以成交价（不含税）为前提，列出上限的参考金额。

表中金额是“上限”。实际上许多公司按上限收取，但法令上也可以设定得更低。各公司做法不同，建议在签订中介合同前先确认。

什么情况下要付中介费，什么情况下不用？

当房地产公司居中促成买卖合同时，才会产生中介费。支付时间上，常见做法是合同成立时付一半、交房时付另一半，但这是实务惯例，并非法律规定。

另一方面，直接向作为卖方的房地产公司购买新建公寓或新建独栋时，没有中介介入，一般不需要支付中介费。可在房源广告的“交易形态”栏（卖主、中介等）查看。

签约前应该确认什么？

人在海外的买家无法现场到场，书面确认就更重要。请在签约前，务必以文件形式确认中介费的计算依据和支付时间。

SUMIMOTO Hub 应用中，24 小时在线的 AI 顾问可用多语言讲解中介费的计算方法和重要事项说明书的阅读要点。最终金额和合同条件，也请向宅地建物取引士等有资质的专业人士确认。