表面收益率和实质收益率有什么区别？

表面收益率是用年度预期租金收入除以房价得出的数字，便于比较，但完全不含持有期间的费用。实质收益率则是从年度租金收入中扣除运营成本，再除以含购置杂费在内的总投资额。两者相差往往比想象中大，比较房源时应以实质收益率为准。

差距有多大？

分户型公寓的表面与实质收益率之间，通常相差 1〜2 个百分点；房龄越高、地方的高收益房源，差距往往越大。表面 8% 落到实质不足 6%，并不罕见。

差距主要来自管理费、修缮公积金、固定资产税、管理委托费、空置期间等运营成本，以及中介手续费、登记费用等购置杂费。把两边各自计入的项目列出来，就能看清差距的来源。

海外投资者还要注意什么？

非居住者收取的租金，原则上属于源泉征收（代扣所得税）的对象；为办理确定申告，实务上通常需要选任纳税管理人。

即使以日元计价的收益率如期实现，换算成母国货币后的回报也会随汇率波动。把日元口径和母国货币口径的收支分开试算，判断就不容易被汇率带偏。

以上为一般性说明，投资决定前请向税理士或具备资格的中介公司确认个案条件。