续约一定要交更新料吗？日本租房合同的续约规则与续约时的费用

在日本租房，大约两年后通常会收到一份“续约通知”。上面写着“更新料：1个月房租”，不少人会感到意外。

本文说明续约的规则、续约时可能产生的费用、更新料的依据，以及不想续约时怎么办。金额仅为参考，实际条件请务必以租赁合同为准。

日本租房合同的续约由什么规则决定？

一般租赁住宅采用“普通借家合同”，期限两年的情况较多。期满时，只要房东没有在一定期限内通知不续约，就会按原条件继续，这叫“法定更新”。

房东若要拒绝续约或提出解约，需要有“正当理由”，通常还涉及搬迁补偿等，租客受到较强的保护。租客想结束合同时，一般按合同约定的解约预告期（常见为1至2个月前）办理。

续约时会产生哪些费用？

续约时要付的不只是更新料。请对照合同和续约通知，确认哪些项目、各是多少。下表是一般示例，因地区、公司和合同而异。

更新料是不是一定要交？

更新料不是法律规定必须支付的费用，而是写在租赁合同中的特约。合同明确写有金额和支付时间时，原则上按约定执行。

日本最高法院在2011年判断，除非更新料相对于房租和续约期限明显过高等特殊情况，更新料条款不会直接无效。不过，法定更新时是否有义务支付更新料，要看合同内容和具体情况，被要求支付时，请先确认对方依据的条款。

试算示例：房租12万日元，更新料1个月（12万日元），火灾保险1.5万日元，担保公司续约费1万日元，合计14.5万日元。按24个月分摊，每月约增加6,000日元。

不想续约或想改条件时怎么办？

如果打算搬走，请在合同规定的解约预告期内，以书面或邮件通知管理公司。在续约日之前退租，有时可以避免更新料，但最后一个月的算法取决于合同，请事先确认。

想商量降房租或减免更新料，请在收到通知后尽早联系管理公司。对方没有必须同意的法律义务，但可以拿周边行情作为依据来沟通。

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