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税务·法律发布日期：

买房后还会收到一笔税单？不动产取得税的算法与减免条件

撰稿：SUMIMOTO 株式会社编辑方针

买下房产、交房和登记都办完，正想松一口气时，都道府县可能寄来一张「不动产取得税」的缴税通知书。它不像中介费那样会写进最初的费用预估，所以不少人会觉得是一笔意外的支出。

本文站在购房者的角度，整理这项税是什么、大约什么时候收到、会收多少，以及住宅在什么条件下可以减免。

不动产取得税是什么税？通知什么时候来？

不动产取得税是在你通过购买、赠与或新建等方式取得土地或建筑物时，向取得者课征一次的都道府县税。它与每年缴纳的固定资产税是两回事，之后持有期间不会再次课征。

缴税通知书一般在取得后半年到一年左右寄到，具体时间因各地和登记时点而异。

不动产取得税的主要数字（参考）

住宅、土地的特例税率
3%

标准税率为 4%，特例期限请以最新信息为准

新建住宅的扣除额
1,200万日元

满足条件时的参考值

可减免的面积参考
50〜240㎡

出租用共同住宅等有例外

通知送达的大致时间
6〜12个月

视各地与登记时间而定

税额怎么定？依据的是成交价还是别的？

课税依据一般不是实际成交价，而是固定资产税评估额。因此即使成交价很高，只要评估额较低，税额也往往较小。

税额的计算思路（概要）

项目内容
课税标准原则上为固定资产税评估额（不是成交价）
税率（住宅、土地）按特例为 3%（标准税率 4%），适用期限请向都道府县确认
税率（非住宅建筑）一般为 4%
土地（宅地等）设有将评估额按二分之一计算的特例（有期限）

例如宅地评估额为 2,000 万日元，按特例课税标准为 1,000 万日元，乘以 3% 得到 30 万日元，这是减免前的概算。若再适用住宅用地的减额等，税额还会更小。

法律依据

地方税法 第73条之2
规定对取得土地、建筑物的人课征不动产取得税。
地方税法 第73条之14
规定取得一定住宅时，可从课税标准中扣除一定金额的特例。
地方税法 第73条之15之2
规定取得价额低于一定金额时不课税的「免税点」。
地方税法 第73条之24
规定税率；住宅、土地的特例税率另在附则中规定。

e-Gov 法令检索

什么样的住宅可以减免？

取得住宅时，只要满足条件，就可以从课税标准中扣除一定金额，不少情况下税额可降为零。主要条件如下。

住宅减免条件（参考）

类别面积主要条件扣除额参考
新建住宅50〜240㎡须符合居住用等条件每户 1,200 万日元
认定长期优良住宅（新建）50〜240㎡已取得认定1,300 万日元
既有住宅（二手）50〜240㎡1982年1月1日以后建成，或可确认符合抗震标准视房龄而定（最高 1,200 万日元）

人在海外也会收到通知吗？怎么准备？

无论居住在哪里，只要取得了日本的不动产，就产生纳税义务。人在海外时，缴税通知书一般会寄到登记的地址或联系方式。

如果在日本没有能收件的地址，就可能漏看通知、延误缴纳。建议事先向主管税务事务所确认，能否指定纳税管理人（代为收取通知并缴税的人）。

常见疏漏与对策

  • ✕购房资金计划里没有算入不动产取得税，通知到了才发现资金不够。

    →在房款之外预留备用金，按可能产生数十万日元规模的税负来准备。

  • ✕不知道减免需要申报，按原税额缴纳了。

    →取得后尽快向主管税务事务所确认申报期限和需附的材料。

  • ✕因搬家或移居海外没收到通知，错过了缴纳期限。

    →及时办理住址变更；人在海外时，事先确认能否设纳税管理人。

  • ✕按成交价估算税额，与实际账单差距很大。

    →牢记依据是固定资产税评估额，可向卖方或中介确认评估额。

购房后的不动产取得税清单

  • 已确认房产所在地都道府县税务事务所的联系方式
  • 已确认不动产取得申报书的提交期限
  • 已确认面积与建成年份是否符合减免条件
  • 已备齐减免所需材料（如登记事项证明书）
  • 已更新缴税通知书的寄送地址
  • 已在房款之外单独预留了纳税资金

常见问题

Q. 不动产取得税每年都要交吗？
A. 不用。它只在取得时课征一次。每年都要交的是固定资产税和都市计划税。
Q. 买二手公寓也要交吗？
A. 要。无论新房还是二手，取得都属于课税对象。但满足条件的住宅可通过扣除让税额变小，甚至为零。
Q. 通过继承取得也要交吗？
A. 通过继承取得，一般不属于不动产取得税的课税对象。赠与、遗赠给继承人以外的人等情形处理不同，请向税务事务所确认。
Q. 晚交了会怎样？
A. 过了缴纳期限，可能产生滞纳金。能否分期或缓缴因各地运作而异，建议尽早咨询。

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参考资料与出处

本文为发布时的一般性信息，不构成针对个人情况的法律、税务或投资建议。本文借助生成式 AI 撰写。编辑方针

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