除了房價還要準備多少？日本購屋雜費明細一覽
在日本購屋，需要準備的資金並不只有房價。從海外購置時，還會增加文件翻譯公證與跨境匯款的費用，資金計劃留出餘量會更穩妥。
雜費參考
- 中古屋雜費
- 6〜9%
- 新成屋雜費
- 3〜6%
- 仲介手續費上限
- 3%＋6 萬日圓
相對於房價的比例
相對於房價的比例
針對成交額 400 萬日圓以上部分，另加消費稅
仲介手續費最多能收多少？
經由仲介公司成交時，手續費上限由《宅地建物取引業法》規定。就成交額超過 400 萬日圓的部分，上限約為「房價 × 3% + 6 萬日圓 + 消費稅」。若從賣方直接購買新成屋，也可能完全不產生仲介手續費。
稅金在什麼時候、分幾次發生？
稅金並非一次繳清，而是分散在簽約時、交割時與取得後三個節點。尤其不動產取得稅會在交割後一段時間才寄來繳款通知，因此實務上的訣竅是：交割時不要把手頭資金用盡。
雜費明細與發生時點
| 項目 | 發生時點 | 參考金額 |
|---|---|---|
| 印紙稅 | 簽約時 | 依合約金額而定 |
| 仲介手續費 | 簽約時・交割時 | 3% + 6 萬日圓 + 消費稅（400 萬日圓以上部分） |
| 登記許可稅 | 交割時 | 所有權移轉・抵押權設定，設有減免措施 |
| 司法書士報酬 | 交割時 | 數萬至十幾萬日圓 |
| 火災保險・地震保險 | 交割時 | 依保障內容與期間而定 |
| 按日結算款項 | 交割時 | 管理費、修繕公積金、固定資產稅等 |
| 貸款手續費・保證費 | 交割時 | 依貸款額與產品而定 |
| 不動產取得稅 | 取得後數月 | 設有減免措施 |
相關法律依據
- 《宅地建物取引業法》第 46 條
- 規定宅地建物取引業者可收取的報酬額不得超過國土交通大臣所定金額，這是仲介手續費上限的依據。
- 《地方稅法》第 73 條之 2
- 規定不動產取得稅就不動產的取得，由不動產所在的都道府縣向取得者徵收。
- 《登錄免許稅法》第 9 條・別表第一
- 按登記種類分別規定課稅標準與稅率。住宅用房屋可能適用減免措施。
從海外購買會多出哪些費用？
除司法書士報酬、火災與地震保險費、管理費與修繕公積金及固定資產稅的按日結算、使用貸款時的手續費與保證費之外，還需承擔委任狀與簽名證明的公證、翻譯費用。交割資金的跨境匯款手續費與入帳所需天數，也要一併納入預估。
常見疏漏與對策
✕只按房價編製資金計劃，雜費部分出現缺口。
→中古屋按 6〜9%、新成屋按 3〜6% 從一開始就把雜費計入。
✕交割時用盡手頭資金，數月後的不動產取得稅付不出來。
→交割後仍保留相當於取得稅預估額的資金。
✕跨境匯款未能在交割日前入帳。
→確認匯出行的所需天數與限額，留足提前量再匯款。
✕未計入翻譯與公證費用，總額超出預期。
→梳理所需文件，把翻譯、公證與郵寄費用一併納入資金計劃。
資金計劃檢查清單
- 已按含雜費的總額確認預算
- 已確認仲介手續費的有無與金額
- 已確認登記許可稅減免措施能否適用
- 已估算不動產取得稅並預留相應資金
- 已取得司法書士報酬的報價
- 已確認火災保險與地震保險的保費
- 已確認按日結算的項目與概算金額
- 已確認跨境匯款的手續費、所需天數與限額
常見問題
- Q. 雜費可以計入貸款嗎？
- A. 有些產品允許把雜費一併納入貸款，但條件因金融機構而異，請事先確認。
- Q. 仲介手續費可以談嗎？
- A. 法令規定的是上限而非下限。視物件與公司而定，仍有商量餘地。
- Q. 不動產取得稅的通知什麼時候到？
- A. 一般在取得後數月送達，具體時間因自治體而異。
- Q. 減免措施能用到什麼時候？
- A. 減免措施常設有適用期限。能否適用與截止時間，請以簽約時點的最新資訊為準。
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