外國人也能享房貸稅額扣除嗎？令和8年度稅改與非居民注意事項

令和8年度（2026年度）稅制改正大綱確定，房貸稅額扣除（住宅ローン控除）的適用期限將從2025年底延長5年至2030年底。同時，所得稅免稅額度——也就是俗稱的「年收入之壁」——2026年度預計也會上調至178萬日圓。不少正考慮在日本購屋的海外讀者、外籍人士常問：這項稅額扣除自己能不能用？

先講結論：房貸稅額扣除並不限制國籍，但能否適用，首先取決於你在稅法上是否屬於「居住者」。以下依序整理制度的基本內容、令和8年度改正重點，以及非居民尤其需要留意之處。

房貸稅額扣除到底是什麼制度？

透過房貸新建、購買或翻修自住房屋時，可按年底貸款餘額的一定比例，直接從應繳所得稅額中扣除。據稱扣不完的部分，通常還能有一部分從次年度的住民稅（地方稅）繼續扣除。

由於是從稅額中直接扣除，而非從應課稅所得額中扣除，一般認為節稅效果會比一般的所得扣除更明顯。

外國人（居住者・非居民）也能適用嗎？

制度本身並不以國籍作為條件。關鍵在於是否符合日本所得稅法上「居住者」的認定——通常依是否在日本境內有生活重心（住所），或是否連續居住滿1年以上來判斷。若因工作簽證、經營管理簽證等原因，把生活重心放在日本並辦理了住民票，一般可作為居住者適用此項扣除。

反之，若生活重心仍在海外，僅在日本購入房產，原則上會被認定為非居民，無法適用房貸稅額扣除。像是因外派等原因暫時成為非居民的情形，實際處理方式因人而異，實務上建議提前諮詢稅理士。

令和8年度改正具體改了什麼？

此次改正的核心，是把原定2025年底到期的適用期限延長5年至2030年底。同時，要求隔熱等級達6級以上並配備再生能源設備的「GX志向型住宅」，預計不再侷限於育兒家庭，而是擴大到所有家庭都能適用。

適用此項扣除的主要條件有哪些？

實務上常被確認的條件包括：居住面積達一定標準、取得房屋後一定期限內入住、合計所得金額在一定額度以下等。據稱中古屋另有屋齡、耐震性能方面的要求。

確定申告需要準備哪些資料？

第一年原則上需要辦理確定申告（個人所得稅申報），通常需附上與購屋貸款相關的年底餘額證明書、登記事項證明書、買賣合約影本等資料。上班族從第二年起，部分情況下可透過年末調整處理，不需另外申報。

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