空房多达900万套，为何市中心房价不跌？两极分化的日本住宅市场

不少海外读者会想：“日本空房这么多，是不是到处都便宜、现在是买入良机？”空房数量确实处于历史高位，但其中多数集中在需求匮乏的地区，市中心和临近车站的房产则是另一个市场。结论是：空房增加与市中心房价未必联动，住宅市场正按地区两极分化。

本文整理空房统计的读法、市中心价格难跌的背景、空家法修订对购房者的影响，以及选房的视角。统计数字和制度可能修订，最新信息请向总务省、国土交通省及所在地自治体确认。

900万套空房，都在哪里？

据总务省 2023 年住宅·土地统计调查，全国空房约 900 万套，空房率 13.8%，均被报道为历史最高。2018 年调查约为 849 万套（13.6%）。需要注意，这里的“空房”也包括挂牌出租、出售的房屋以及别墅等第二住宅。

值得关注的是既非出租、出售也非第二住宅的“其他空房”，约为 385 万套。其中不少因长期无人居住或计划拆除而未进入流通，且在地域上偏向人口减少的地方。

空房这么多，市中心价格为何不跌？

空房并非均匀分布在全国。在人口持续流入的市中心和临近车站区域，住宅需求往往大于供给，即使空房增加，也不易直接传导为价格下跌。从购房者的角度看，“空房多”并不等于“哪里都便宜”，而是分成“有人接盘的地方”和“难有人接盘的地方”。

此外，近年建筑费、人工费上涨，以及日元贬值带动的海外资金流入，也被认为在支撑城市新房和二手房价格。不过价格走势取决于经济环境和利率，无法断言。

空家法修订对购房者有什么影响？

随着空房增加，日本修订了《空家等对策推进特别措施法》（空家法）。2023 年 12 月起施行的修订版新设了“管理不全空家等”——若放任不管可能成为特定空家的房屋，使自治体可以更早开展指导和劝告。

据了解，收到劝告后，固定资产税的住宅用地特例（课税标准额减轻）将不再适用。通过继承或购买取得空房后若放任不管，税负可能增加，这一变化与购房者也息息相关。

选房时应该看什么？

对海外购房者而言，重要的不只是价格低，还有将来能否出售或出租的退出前景。请综合人口动向、离最近车站的距离、周边租赁需求、灾害风险地图等，判断是否有买家、租客。

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