空き家は900万戸なのに、なぜ都心の価格は下がらない？二極化する住宅市場

「日本は空き家だらけなのだから、不動産は買い時ではないか」と考える海外の読者は少なくありません。確かに空き家の数は過去最多水準ですが、その多くは需要の乏しい地域に偏っており、都心や駅近の物件は別の市場として動いています。結論から言うと、空き家の増加と都心の価格は必ずしも連動せず、住宅市場は地域ごとに二極化しているというのが実態に近い見方です。

この記事では、空き家統計の読み方、都心の価格が下がりにくい背景、空家法の改正が購入者に及ぼす影響、そして物件選びの視点を整理します。統計値や制度は改正されることがあるため、最新の情報は総務省・国土交通省・所在地の自治体でご確認ください。

空き家900万戸は、どこにある？

総務省の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は約900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多とされています。2018年調査の約849万戸（13.6%）から増加しました。ただし、この「空き家」には、賃貸用・売却用として市場に出ているものや、別荘などの二次的住宅も含まれます。

注目されるのは、賃貸・売却・二次的住宅のいずれにも当たらない「その他の空き家」で、約385万戸とされています。長期不在や取り壊し予定などで流通していない住宅が多く、地域的には人口減少が進む地方に偏る傾向があります。

空き家が多いのに、都心の価格が下がらないのはなぜ？

空き家は全国に均等にあるわけではありません。人口が流入する都心や駅近のエリアでは、住宅の需要が供給を上回る傾向が続き、空き家が増えても価格に直結しにくい構造です。買い手の視点で見ると、「空き家が多い＝どこでも安く買える」ではなく、「買い手のつく場所」と「つきにくい場所」に分かれていると言えます。

さらに近年は、建築費や人件費の上昇、円安による海外資金の流入なども、都市部の新築・中古の価格を下支えする要因として指摘されています。ただし価格の見通しは経済環境や金利によって変わるため、断定はできません。

空家法の改正は購入者にどう影響する？

空き家が増える中、国は空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）を改正しました。2023年12月に施行された改正では、そのまま放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家等」が新たに設けられ、早い段階から指導・勧告を行えるようになりました。

勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（課税標準額の軽減）が受けられなくなるとされています。空き家を相続や購入で取得した場合、放置すれば税負担が増えるおそれがある点は、購入者にも関わる重要な変化です。

物件を選ぶとき、何を見ればいい？

海外の購入者にとって重要なのは、価格の安さだけでなく、将来売却や賃貸ができるかという出口の見通しです。人口の動向、最寄り駅からの距離、周辺の賃貸需要、ハザードマップなどを合わせて確認し、買い手や借り手がつく場所かどうかを見極めましょう。

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