空屋多達900萬戶，為何都心房價不跌？兩極化的日本住宅市場

不少海外讀者會想：「日本空屋這麼多，是不是到處都便宜、現在是買進良機？」空屋數量確實處於歷史高位，但其中多數集中在需求匱乏的地區，都心與鄰近車站的房產則是另一個市場。結論是：空屋增加與都心房價未必連動，住宅市場正依地區兩極化。

本文整理空屋統計的讀法、都心價格難跌的背景、空家法修訂對購屋者的影響，以及選屋的視角。統計數字與制度可能修訂，最新資訊請向總務省、國土交通省及所在地自治體確認。

900萬戶空屋，都在哪裡？

根據總務省 2023 年住宅・土地統計調查，全國空屋約 900 萬戶，空屋率 13.8%，均被報導為歷史最高。2018 年調查約為 849 萬戶（13.6%）。需要注意，這裡的「空屋」也包括掛牌出租、出售的房屋以及別墅等第二住宅。

值得關注的是既非出租、出售也非第二住宅的「其他空屋」，約為 385 萬戶。其中不少因長期無人居住或計畫拆除而未進入流通，且在地域上偏向人口減少的地方。

空屋這麼多，都心價格為何不跌？

空屋並非均勻分布在全國。在人口持續流入的都心與鄰近車站區域，住宅需求往往大於供給，即使空屋增加，也不易直接傳導為價格下跌。從購屋者的角度看，「空屋多」並不等於「哪裡都便宜」，而是分成「有人接手的地方」與「難有人接手的地方」。

此外，近年營建費、人事費上漲，以及日圓貶值帶動的海外資金流入，也被認為在支撐都市新成屋與中古屋價格。不過價格走勢取決於經濟環境與利率，無法斷言。

空家法修訂對購屋者有什麼影響？

隨著空屋增加，日本修訂了《空家等對策推進特別措施法》（空家法）。2023 年 12 月起施行的修訂版新設了「管理不全空家等」——若放任不管可能成為特定空家的房屋，使自治體可以更早進行指導與勸告。

據了解，收到勸告後，固定資產稅的住宅用地特例（課稅標準額減輕）將不再適用。透過繼承或購買取得空屋後若放任不管，稅負可能增加，這項變化與購屋者也息息相關。

選屋時應該看什麼？

對海外購屋者而言，重要的不只是價格低，還有將來能否出售或出租的退出前景。請綜合人口動向、離最近車站的距離、周邊租賃需求、災害風險地圖等，判斷是否有買家、租客。

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