每次續約都要多繳一個月房租？日本租屋「更新費」是什麼，該確認哪些要點
在日本租屋住上兩年左右，很多人都會遇到一筆叫「更新費」的費用。通常是一次性支付約一個月房租，對第一次遇到的海外房客來說，「為什麼要繳這筆錢」「不繳會怎樣」往往並不直觀。
更新費並非全國統一的法定制度，實務上取決於契約中是否寫有更新費條款。本文整理更新費的運作方式、法律依據、地區差異，以及續約前值得確認的要點。
更新費是什麼？什麼時候繳、繳多少？
更新費是租賃契約到期續約時，向房東支付的一筆一次性款項。契約期限通常設定為2年，續約時支付約一個月房租的更新費較為常見。管理公司一般會在契約到期前1〜2個月寄送續約通知，並在通知中註明繳納期限。
更新費是法律上必須支付的費用嗎？
民法與《借地借家法》並未在全國範圍內統一規定必須支付更新費，是否需要支付取決於契約中是否載明更新費條款。若契約中有該條款，實務上通常理解為每次續約都需支付。更新費條款的效力過去也曾在訴訟中被爭議，據悉除非金額相對房租明顯過高等特殊情形，一般傾向於被認定為有效條款。
為什麼有的地區有更新費，有的沒有？
更新費並非全國統一慣例。據悉，包括東京在內的關東地區，約一個月房租的更新費條款較為常見；而關西等地區，更新費的慣例相對薄弱。由於日本國內不同地區、不同房源的做法都可能不同，建議簽約前確認清楚該房源、該地區是否有更新費及大致金額。
「更新事務手續費」和更新費有什麼不同？
除了更新費之外，部分契約還設有管理公司就續約手續收取的「更新事務手續費」。更新費是支付給房東的一次性款項，更新事務手續費則是支付給管理公司的手續費，兩者可能同時出現，也可能只有其中一項。若不在契約中逐項核對金額，很容易誤以為「被重複收費」。
續約前應該確認哪些要點？
續約時，除了更新費與更新事務手續費的金額外，也建議確認是否有自動續約條款、續約後的契約期限，以及如果不續約、打算搬離時的退租通知期限。尤其是有自動續約條款的契約，如果沒有在期限內表明退租意願，契約可能被自動續約，從而產生本不打算支付的更新費。
更新費相關的參考數字
- 常見的契約期限
- 1〜2年
- 更新費大致區間
- 0〜1個月房租
- 續約通知寄送時間參考
- 1〜2個月前
- 更新事務手續費參考金額
- 約0.5個月房租
以契約約定為準
因地區、房源差異較大
因管理公司而異
不少契約並未設置
值得了解的相關法令、判例
- 《借地借家法》第26條
- 規定建築物租賃中，若契約期滿前當事人未作出拒絕續約等通知，則視為按原條件續約（法定更新）。
- 《消費者契約法》第10條
- 規定單方面損害消費者利益的契約條款可能被認定無效，據悉是有關更新費條款效力的訴訟案件中常被援引的條文。
- 日本最高法院 平成23年（2011年）7月15日判決（示例）
- 據悉，就更新費條款而言，該判決認為除非更新費金額相對房租等明顯過高等特殊情形，否則不構成《消費者契約法》第10條所稱的單方面損害消費者利益。該判決對個案的適用因案件而異，僅供參考。
有更新費與無更新費的契約比較（一般傾向）
| 確認項目 | 較常設有更新費的傾向 | 較少設有更新費的傾向 |
|---|---|---|
| 主要地區傾向 | 據悉包括東京在內的關東地區較為常見 | 據悉關西等部分地區較為常見 |
| 續約時的一次性款項 | 約一個月房租為參考區間 | 不產生，或僅有更新事務手續費 |
| 簽約前確認管道 | 重要事項說明書、契約中的續約條款 | 同左（「無」更新費也需在契約中確認明示） |
常見疏漏與對策
✕簽約時沒有仔細閱讀契約中的續約條款，續約時突然收到帳單才發現要繳更新費。
→簽約時在契約中確認更新費的有無、金額與繳納期限，並將續約月份記錄在日曆上。
✕誤以為更新費與更新事務手續費是同一筆費用，看到兩項都被收取就以為「被重複收費」。
→在契約中逐項核對各名目的金額，收到續約通知後如有疑問及時向管理公司確認。
✕沒注意到契約有自動續約條款，本打算退租卻錯過通知期限，導致契約自動續約並產生更新費。
→在契約中確認退租通知期限（通常為1〜2個月前），如打算搬離，務必在期限內以書面形式通知。
✕不知道更新費金額存在協商餘地，直接按對方提出的金額支付。
→尤其是長期房客，可以在續約前嘗試與管理公司溝通；雖不保證一定能減免，但值得一試。
續約前確認清單
- 在契約中確認了更新費的有無、金額與繳納期限
- 確認了更新事務手續費的有無與金額
- 確認了是否有自動續約條款
- 確認了不續約時的退租通知期限
- 掌握了續約通知寄送時間的大致參考
- 確認了更新費的繳納方式與匯款帳戶
- 就長期房客的協商餘地諮詢了管理公司
常見問題
- Q. 不繳更新費會怎樣？
- A. 如果契約中載有更新費條款，不繳納可能被視為違約。如有支付困難，建議儘早與管理公司溝通。
- Q. 有沒有不收更新費的地區或房源？
- A. 據悉更新費的有無及大致金額因地區、房源而異，建議簽約前在重要事項說明書與契約中確認清楚。
- Q. 更新費可以協商嗎？
- A. 不保證一定能減免，但據悉尤其是長期房客，值得在續約前向管理公司諮詢。
- Q. 契約有自動續約條款，想搬離該怎麼辦？
- A. 需要在契約約定的退租通知期限（通常為1〜2個月前）內，以書面等方式向管理公司或房東表明退租意願。
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