租屋也能查水災風險嗎？看懂災害地圖與重要事項說明

2026年8月27日6時20分，日本氣象廳向石川縣羽咋市、志賀町、寶達志水町、中能登町與富山縣冰見市發布大雨特別警報。謹向受災的各位致上慰問之意。能登半島附近線狀降水帶斷續生成，截至當日6時20分，冰見市6小時雨量達211.0毫米，羽咋市達210.0毫米。氣象廳呼籲立即確保安全，並要求對道路積水、低窪地浸水、河川氾濫與土石流保持嚴密警戒。

水災過後回頭看，容易受災的地點往往事前就已被標示出來。千葉日報社向國土交通省千葉·首都國道事務所、千葉縣及20個市町採訪彙整的結果顯示：在8月13日至14日的千葉豪雨中，地下道等「注意地點」共95處，其中至少45處發生積水。發布大雨特別警報的14個市町內有66處注意地點，其中41處積水。13日累計降雨351毫米的千葉市，市道與國道等16處中有15處幾乎全數積水。換言之，九成以上的積水發生在事前已列為注意地點的位置。

對租屋者而言，這一點是可以立刻行動的。與購屋不同，租屋換住的自由度更高，簽約前那幾十分鐘的確認因此更有價值。本文整理在日本租屋時，能透過災害地圖、重要事項說明、保險這三個入口把水災風險查到什麼程度。個別判斷請向宅地建物取引士、保險招攬人等具資格的專業人士確認。

簽約前，水災風險能查到什麼程度？

在日本，洪水、內水（都市排水不及）、暴潮、海嘯的浸水預測，以及土石流警戒區域，都由行政單位以地圖形式公開。國土交通省的「災害地圖入口網站」（https://disaportal.gsi.go.jp/）提供把多種災害資訊疊在同一張圖上的疊圖式災害地圖，以及可連往各市區町村自製地圖的入口。輸入地址，在去看屋之前就能確認。

要看的不只是「有沒有上色」。請確認預測浸水深度落在哪個區間。浸水深度不到0.5公尺，與超過3公尺，對承租一樓房間而言意義完全不同。此外，洪水（河川氾濫）與內水（雨水超出下水道排水能力而滯留）通常是兩張不同的地圖，離河川很遠的地方也可能落在內水預測區域內。

即使在地圖上發現值得注意之處，結論也未必是「避開」。同一區域內，樓層、玄關高出路面多少、停車場位置、配電設備設在哪一層，都會改變實際風險。與其把地圖當成篩掉物件的工具，不如當成縮小看屋確認範圍的工具來得實用。

重要事項說明會提到水災地圖嗎？

租賃契約只要有房仲業者居間，於契約成立前就須由宅地建物取引士進行重要事項說明。依2020年8月宅地建物取引業法施行規則的修正，市區町村發放的水災地圖上標示對象物件的大致位置，已被納入說明事項。物件位於土石流警戒區域或海嘯災害警戒區域時，同樣屬於須告知的範圍。

此處要理解的是：被說明的是「位置」，不是「安全與否的評價」。聽到「在災害地圖上大致落在這一帶」，既不代表危險，也不代表安全。仍須結合浸水深度區間、到避難場所的距離、建物本身的因應措施，自行判斷。

另外，若該市區町村尚未編製水災地圖，說明中會載明這一點。沒有被說明，不等於沒有風險。這種情況建議自行查閱都道府縣公布的浸水預測區域圖，以及過去的浸水實績圖。

承租一樓或地下的房間，要看什麼？

同一棟建物內，樓層不同，水災時的負擔差異極大。一樓、半地下、地下住戶即使浸水深度較淺，水也可能進入居室。看屋時可確認：路面到玄關的高度、公共部分地面的坡向、結構上是否容易匯集雨水。

容易被忽略的是住戶之外的設備。受變電設備、電梯機房設於地下或一樓的建物，一旦浸水，停電與電梯停用可能長期化，住在高樓層同樣會受影響。停車場為半地下時，還會多出車輛受損這一獨立問題。

看屋現場很難全部確認，把在意的點向管理公司提問，並請對方以電子郵件等可留存的方式回覆，日後交涉時便有依據。「以前是否淹過水」「當時恢復花了多久」，都是值得一問的問題。

房間淹水後，房租與修繕怎麼算？

租賃物件受災時，建物本體的修繕原則上由出租人負擔。日本民法規定，出租人負有對租賃物使用收益所必要的修繕義務；除因承租人可歸責事由所致的情形外，此原則適用。承租人投保的家財保險，保的是自己的家具家電等家財損失。

因浸水導致房間一部分無法使用時，民法規定按不能使用的比例當然減少租金。惟實務上，不能使用的範圍與期間的認定容易成為爭點，因此受災當下的照片、與管理公司往來的紀錄、修復作業的日程等都應保留。

若建物整體滅失、已無法使用收益，租賃契約即告終止。此時押金結算與下一處住所的確保成為課題。災害發生時，地方政府常會提供臨時住宅或設置諮詢窗口，請確認受災地區的官方資訊。

SUMIMOTO Hub 的 App 中，24 小時待命的 AI 顧問會以多語言說明重要事項說明書的讀法與保險補償範圍的看法。先把看屋前該確認的重點整理好，就能把有限的時間集中在真正該看的地方。最終的契約內容與補償範圍判斷，請向宅地建物取引士、保險招攬人等具資格的專業人士確認。