購屋仲介費怎麼算？日本仲介手數料的上限與「3%+6萬日圓」速算法

在日本購屋，除了房價，一定要確認的就是仲介手數料（仲介費）。房價達到數千萬日圓時，光是仲介費超過100萬日圓並不少見。

本文透過計算範例，回答「仲介費的上限是怎麼訂的」「大約是多少錢」這兩個問題。金額僅供參考，實際交易請務必以仲介契約與重要事項說明書為準。

仲介費的上限由誰、怎麼規定？

不動產公司（宅地建物交易業者）在買賣仲介中可收取的報酬，上限由《宅地建物交易業法》規定。具體的計算方式由國土交通大臣以公告訂定，業者不得收取超出該額度的報酬。

上限是「針對委託人的一方」而言。同時接受買方與賣方委託時，一般認為可分別在各自上限範圍內向雙方收取。另外，仲介費是仲介促成交易後才產生的成功報酬，原則上不會在契約成立前收取。

「3%+6萬日圓」是怎麼算出來的？

報酬上限的基本算法，是把成交價（未稅）分成三個區間，各自乘以相應費率後相加。

實務上，只要房價超過400萬日圓，用整理後的速算式「成交價×3%+6萬日圓」就能得到相同結果，再加上消費稅（課稅業者為10%）。例如未稅1,000萬日圓，區間法與速算式結果都是36萬日圓，含稅為39.6萬日圓。

不同房價的仲介費大約是多少？

用速算式可以輕鬆算出各價位的上限。下表以成交價（未稅）為前提，列出上限的參考金額。

表中金額是「上限」。實際上許多公司按上限收取，但法令上也可以設定得更低。各公司做法不同，建議在簽訂仲介契約前先確認。

什麼情況下要付仲介費，什麼情況下不用？

當不動產公司居中促成買賣契約時，才會產生仲介費。支付時間上，常見做法是契約成立時付一半、交屋時付另一半，但這是實務慣例，並非法律規定。

另一方面，直接向身為賣方的不動產公司購買新建大樓或新建透天時，沒有仲介介入，一般不需要支付仲介費。可在物件廣告的「交易型態」欄（賣主、仲介等）查看。

簽約前應該確認什麼？

人在海外的買家無法親自到場，書面確認就更重要。請在簽約前，務必以文件形式確認仲介費的計算依據與支付時間。

SUMIMOTO Hub 應用程式中，24 小時在線的 AI 顧問可用多語言講解仲介費的計算方式與重要事項說明書的閱讀重點。最終金額與契約條件，也請向宅地建物取引士等有資格的專業人士確認。