續約一定要交更新料嗎？日本租屋契約的續約規則與續約時的費用

在日本租屋，大約兩年後通常會收到一份“續約通知”。上面寫著“更新料：1個月房租”，不少人會感到意外。

本文說明續約的規則、續約時可能產生的費用、更新料的依據，以及不想續約時怎麼辦。金額僅為參考，實際條件請務必以租賃契約為準。

日本租屋契約的續約由什麼規則決定？

一般租賃住宅採用“普通借家契約”，期限兩年的情況較多。期滿時，只要房東沒有在一定期限內通知不續約，就會按原條件繼續，這叫“法定更新”。

房東若要拒絕續約或提出解約，需要有“正當理由”，通常還涉及搬遷補償等，租客受到較強的保護。租客想結束契約時，一般按契約約定的解約預告期（常見為1至2個月前）辦理。

續約時會產生哪些費用？

續約時要付的不只是更新料。請對照契約和續約通知，確認哪些專案、各是多少。下表是一般示例，因地區、公司和契約而異。

更新料是不是一定要交？

更新料不是法律規定必須支付的費用，而是寫在租賃契約中的特約。契約明確寫有金額和支付時間時，原則上按約定執行。

日本最高法院在2011年判斷，除非更新料相對於房租和續約期限明顯過高等特殊情況，更新料條款不會直接無效。不過，法定更新時是否有義務支付更新料，要看契約內容和具體情況，被要求支付時，請先確認對方依據的條款。

試算示例：房租12萬日元，更新料1個月（12萬日元），火災保險1.5萬日元，擔保公司續約費1萬日元，合計14.5萬日元。按24個月分攤，每月約增加6,000日元。

不想續約或想改條件時怎麼辦？

如果打算搬走，請在契約規定的解約預告期內，以書面或郵件通知管理公司。在續約日之前退租，有時可以避免更新料，但最後一個月的演算法取決於契約，請事先確認。

想商量降房租或減免更新料，請在收到通知後儘早聯絡管理公司。對方沒有必須同意的法律義務，但可以拿周邊行情作為依據來溝通。

在 SUMIMOTO Hub 應用中，24 小時線上的 AI 顧問會用多種語言講解租賃契約的續約條款和續約時的費用。契約條件的最終判斷，請同時向管理公司或持有資格的宅地建物取引士等專業人士確認。