买房当年的固定资产税谁来交？二手房买卖中的“按日精算”是怎么回事

在日本买二手房，交房时可能会被要求支付一笔“固定资产税精算金”。当年的缴税通知书明明寄给卖方，为什么买方也要付？不少人对此感到疑惑。

本文用计算示例，讲解固定资产税、城市规划税的课税机制，以及买卖时按日精算的思路。金额仅为参考，实际的精算方式请务必以买卖合同为准。

固定资产税是向谁征收的？

固定资产税向每年1月1日（课税基准日）在固定资产课税台账上登记为所有者的人征收。标准税率为1.4%，实际税额由市区町村根据评估价值计算，并用缴税通知书告知。

城市规划税是市区町村可以向市街化区域等范围内的土地、建筑物所有者征收的税。通常与固定资产税一起通知。

年中买房，税怎么分？

法律上的纳税义务人，是1月1日的所有者，也就是卖方。因此当年的缴税通知书寄给卖方，由卖方全额缴纳。但交房之后房子由买方使用，所以实务上通常由买卖双方按天数分摊。

这种精算不是法律规定，而是依据买卖合同的特约进行。起算日有的地区是1月1日（关东较多），有的是4月1日（关西较多），因地区而异，请以合同约定为准。

精算金大概是多少？

计算示例：一套年税额12万日元的房产，按1月1日起算，7月1日交房。7月1日至12月31日共184天。买方负担为12万日元×184天÷365天＝约60,493日元。

卖方负担为1月1日至6月30日的181天：12万日元×181天÷365天＝约59,507日元。两者相加，正好等于年税额12万日元。

需要注意的是，如果在新年度税额确定之前交房，通常会按上一年度的税额精算，且约定之后不再重新精算的情形较多，请以合同为准。

签约前应该确认什么？

住在海外、无法到场的人，书面确认尤其重要。请确认重要事项说明书和买卖合同中，是否写明精算的起算日、对象税种和计算方法。

买房后的次年起，缴税通知书会以买方名义寄出。住在海外的话，请向市区町村申报通知书的寄送地址，或指定纳税管理人，避免缴税延误。

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